Письмо о предоставлении скидки арендатору
Скидка по арендной плате из‑за коронавируса в 2020
Предпринимателям из пострадавших отраслей разрешили досрочно съезжать из помещений без штрафов, если арендодатель не дал скидку. Правило действует для коммерческих помещений на первом этаже, торговых и бизнес-центров и госимущества. Рассказываем про новую вирусную поддержку.
Скидка на арендную плату или расторжение договора без штрафов
Всем арендаторам из пострадавших отраслей положена отсрочка арендной платы. Согласие арендодателя необязательно: отсрочка срабатывает автоматом, если стороны не договорились. Все подробности — в нашей статье.
8 июня 2020 года приняли закон о скидке по арендной плате для арендаторов из пострадавших отраслей. Скидка идёт плюсом к отсрочке, но автоматом не срабатывает.
Условия для арендатора такие:
— Договор аренды заключили до введения в вашем регионе режима повышенной готовности. Конкретную дату нужно смотреть в местном указе — это март или апрель.
Про скидку на арендную плату договариваются. Для этого арендатор обращается к арендодателю и предлагает новую цену. Если договорились, подписывают допсоглашение. Цену со скидкой устанавливают на срок до года. Потом возвращаются к ставке, по которой платили до эпидемии.
Если за 14 дней допсоглашение не подписали, арендатор может отказаться от помещения. Неважно, что написано в договоре. Ходить в суд, подписывать соглашение или объяснять причину отказа не нужно. Арендатор просто отправляет арендодателю уведомление — и всё, договор расторгнут, можно сдавать ключи.
Арендатор не платит штраф за досрочное расторжение и не возмещает арендодателю упущенную прибыль. Пункты про ответственность из договора аренды не действуют. А вот штрафы, пени и убытки, не связанные с досрочным отъездом, придётся оплатить. Например, накопленные до коронавируса пени за задержку платежей. Или штрафы перед торговым центром за нарушение внутреннего порядка.
Депозит остаётся у арендодателя. Если въезжали без депозита — повезло.
Разобраться с арендной платой или отказаться от договора нужно до 1 октября 2020 года.
Требовать снижения арендной платы на 99 % — плохая идея
О размере скидки договариваются — пределов в законе нет. Но настаивать на астрономической скидке, а потом съехать с привилегиями опасно.
Скидка арендатору из-за проблем с коронавирусом должна быть справедливой. Злоупотреблять законом нельзя — ст. 10 ГК РФ. Лучше просить уменьшить арендную плату, как это принято в вашей отрасли — на 30, 40 или 50%. Если требовать больше, а потом съехать, арендодатель может взыскать штрафы и убытки через суд.
Как быть субарендаторам: скидка положена или нет?
Закон молчит про скидки и отсрочку для субарендаторов. Однозначного ответа здесь нет.
По закону субарендатор имеет такие же права, как и арендатор. Это следует из ст. 615 ГК РФ. Выходит, субарендатор из пострадавшей отрасли тоже имеет право на меры господдержки по аренде. Мы рекомендуем субарендаторам пробовать договориться о скидке и отсрочке. Особенно если субарендодатель — посредник в аренде, который зарабатывает на перенайме.
Как оформить скидку на арендную плату
Изменение договора аренды происходит так:
Арендатор направляет на юридический адрес арендодателя заказное письмо с предложением снизить арендную плату на конкретный срок. Письмо можно продублировать на электронный адрес — так быстрее получите ответ.
В течение 14 дней с арендодателем подписывают дополнительное соглашение к договору аренды. Дальше платят по новой ставке. Если договор аренды регистрировали в Росреестре, то же самое делают с допсоглашением.
Как правильно съехать, если по скидке не договорились
Если арендодатель молчит или сразу ответил отказом, через 14 дней на его юридический адрес отправляют уведомление об отказе от договора аренды.
С момента получения уведомления договор прекращается. Помещение возвращают по акту. Не упустите этот формальный шаг. До возврата начисляется арендная плата, даже если арендатор уже вывез мебель и прекратил работу — ст. 622 ГК РФ.
Новым ИП — год Эльбы в подарок
Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев
Арендаторы из «непострадавших» тоже могут снизить арендную плату
Предпринимателям, чей основной ОКВЭД не числится в пострадавших, коронавирусная скидка и съезд без штрафов не положены. Но есть другие возможности получить то же самое. Правда, усилий понадобится больше, а гарантий, что не насчитают штрафы, нет.
Форс-мажор
Попробовать снизить платежи, отменить пени и не оплачивать убытки можно с помощью ссылки на форс-мажор. Такая возможность доступна всему бизнесу, не только из списка пострадавших.
Ещё полезно внимательно прочитать договор аренды, особенно разделы про ответственность и расторжение. Возможно, у арендатора и без специальных законов есть право съехать по уведомлению без штрафов. Этим пунктом нужно пользоваться.
Про изменение договоров мы рассказали в отдельной статье.
Скидка на аренду за время полной самоизоляции
Предприниматели вправе требовать снижения арендной платы за время полной остановки бизнеса из-за режима повышенной готовности в регионе. Это мера из п. 3 ст. 19 Закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ.
Снижение арендной платы по общим правилам
Если арендованное помещение стало хуже, арендатор может требовать снижения платы по п. 4 ст. 614 ГК РФ. Ухудшение может произойти из-за эпидемии. Главное, чтобы в этом не было вины арендатора. Например, раньше в бизнес-центре был высокий пешеходный трафик, и в агентство недвижимости заходили клиенты даже с улицы. Этим собственники бизнес-центра и привлекали арендаторов. Сейчас половина соседних помещений пустует, проходимости нет и клиентов тоже. Значит, есть повод снизить арендную ставку.
О снижении платы договариваются. Если не получилось, придётся идти в суд, а это история на несколько месяцев. Пытаться снизить плату в суде стоит, если договор заключён на несколько лет и помещение принципиально.
Статья актуальна на 08.02.2021
Получайте новости и обновления Эльбы
Подписываясь на рассылку, вы соглашаетесь на обработку персональных данных и получение информационных сообщений от компании СКБ Контур
Письмо о снижении арендной платы из-за коронавируса
Пандемия COVID-19 неблагополучно сказывается на отношениях в области аренды имущества: многие арендаторы оказались в затруднительном финансовом положении. Расскажем, как им обратиться к арендодателю с просьбой о снижении арендной платы.
Изменение условий аренды имущества из-за коронавируса
Указы Президента, объявившие период с 30 марта по 11 мая 2020 года нерабочим, привели к потере дохода многих бизнесменов. При этом обязанность по выдаче зарплаты и арендным платежам сохранилась.
При обращении льготных категорий арендаторов (субъектов МСП и наиболее пострадавших от коронавируса) закон гарантирует предоставление отсрочки, но изменение размера арендной платы в любом случае требует достижения договоренности с арендодателем. Это значит, что владелец имущества не обязан безоговорочно соглашаться на ту сумму аренды, которую предлагает арендатор.
При этом расторжение договора в текущих условиях для арендодателя непривлекательно, так как найти нового арендатора, не имеющего финансовых сложностей, проблематично.
Первый шаг к изменению условий договора аренды — письменное обращение к арендодателю.
Что указать в письме об изменении арендной платы
В письмо о снижении арендной платы включаются:
Образец письма о снижении арендной платы
Обращение к арендодателю может выглядеть так:
Вы также можете скачать образец письма арендодателю об освобождении от арендной платы в связи с пандемией коронавируса COVID-19 на сайте КонсультантПлюс.
Если арендодатель согласится на предлагаемый размер арендной платы, стороны заключат дополнительное соглашение к договору аренды. Как его составить, смотрите здесь.
образец письма арендодателю о снижении аренды.
По состоянию на сегодняшний день положение арендаторов очень сильно осложнилось. Серьезные меры предпринимаемые в связи с распространением коронавирусной инфекцией фактически привели к закрытию малого предпринимательства. По этому арендодателям и арендаторам надо садиться за стол переговоров и находить компромис по оплате арендной платы. Для этого я разработала образец письма к арендодателю о снижении арендной платы. Это поможет Вам вызвать арендодателя на переговоры. Воспользуйтесь данным образцом. Если возникнут вопросы напишите на электронную почту info@abramenko.pro.
Кому: ООО «Арендодатель»
От Кого: ООО «Арендатор»
Между ООО «Арендодатель» и ООО «Арендатор» заключен договор аренды No 56 от 12.08.2018 года нежилого помещения расположенного по адресу: г. Калуга, ул.___ д.__ пом ___, сроком на 3 года.
Мы как арендаторы добросовестно исполняем взятые на себя обязательства и регулярно осуществляли арендные платежи согласно договору.
В связи с обострением ситуации и угрозой распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-2019) на территории Российской Федерации и обязательных требований для организаций независимо от организационно-правовой формы и форм собственности, указанных в Постановлениях Главного государственного санитарного врача РФ No6 от 13.03.2020года и Рекомендаций Федеральной службы Роспотребнадзора от 10.03.2020г. No02/3853-2020-27; от 23.01.2020г. No02/770-2020-32 и т.д., мы вынуждены проводить дополнительные меры по организации режима труда работников и мероприятий для профилактики распространения вышеуказанного заболевания.
По состоянию на сегодняшний день спрос на товары/услуги в нашей организации упал более чем на 90%, так как людям рекомендовано воздерживаться от посещений мест массового скопления людей, которым является торговый центр.
Покупатели избегают посещения общественных мест, в том числе и нашего магазина даже в выходные дни. С каждым днем посетителей все меньше, в связи с чем мы несем колоссальные убытки.
В настоящее время усилия сотрудников направлены на максимальную нейтрализацию негативных факторов, следствием которых является снижение выручки.
Мы понимаем, что Вы тоже несете расходы по содержанию имущества и надеемся на оптимальное для обеих сторон коммерческое решение.
Для оптимизации деятельности магазина и во избежание приостановления оплаты арендных платежей, вынуждены просить о
Варианты, которые Вы можете выбрать или указать свои:
1. О временном снижении арендных ежемесячных платежей на 50% начиная с 01 марта 2020 года по __ май 2020 года, а именно в размере ___________ рублей (без НДС) в месяц.
2. О рассрочке уплаты ежемесячных арендных платежей за март-май 2020 года до 31 декабря 2020 года включительно.
3. Не начислять штрафные санкции предусмотренные договором за несвоевременную оплату арендных платежей.
4. В случае невозможности принять предложенные нами условия данное письмо признается уведомлением об отказе от исполнения договора. Договор считается прекращенным с «__»___2020г. (если это допускает ваш договор аренды)
О принятом решении прошу сообщить письменно в кратчайшие сроки. Ответ прошу направить по адресу_________ или по электронной почте ______________.
Мы искренне надеемся на совместное сотрудничество и на Ваше понимание в сложившейся трудной ситуации для всех.
Генеральный директор ООО «Арендатор» ____________________________
Понравилась статья? Сохрани в своей соцсети!
Письмо о снижении арендной платы
Письмо от Арендатора с просьбой о уменьшении арендной платы
В каждом бизнесе бывает момент дефицита финансов и очень жестко встает вопрос об экономии средств. Одной из спасительных мер может стать экономия бюджета на арендной плате, при этом главное правильно составить и сформулировать письмо об снижении арендной платы, в котором максимально изложить все имеющие аспекты дела. Для этого нужно вспомнить все положительные отношения с арендодателем и представить их в письме об уменьшении арендной ставки. Главное быть уверенным, ведь арендодатель заинтересован в долгосрочных отношениях и не хочет терять свою прибыль.
НАПРИМЕР: данное челобитное письмо можно изложить в следующей редакции.
Мы высоко ценим сложившиеся между нашими компаниями крепкие партнерские отношения и выражаем надежду на дальнейшее взаимовыгодное и плодотворное сотрудничество.
Экономически ситуация вообще, и в розничном секторе, в частности, за последние месяцы существенно ухудшилось. Экономика России в 2020 году продолжает замедлятся, что безусловно, сказывается на выручках наших магазинов.
В это непростое для всех время, мы вынуждены обратиться к Вам с предложением о пересмотре размера арендной ставки по Договору аренды.
При существующих финансовых условиях договора аренды магазин не приносит прибыль, а лишь окупает операционные расходы.
Проводя итог вышеизложенному, вынуждены для нормализации финансовых показателей магазина обратиться к Вам с предложением о пересмотре коммерческих условий действующего между нашими компаниями договора аренды.
Просим снизить ежемесячную арендную плату на сумму ________________ на период ________________, и зафиксировать ее в размере _________________ в месяц. Достигнутые договоренности закрепить подписанием Дополнительного соглашения.
Мы рассчитываем, что данная мера поможет выйти магазину на нормальные показатели, и наши компании с минимальными потерями справятся со сложившейся неблагоприятной ситуацией.
С уважением и надеждой на дальнейшее взаимовыгодное сотрудничество.
Генеральный директор __________________________________
Письмо арендодателю о снижении арендной платы в связи с коронавирусом
В связи с тяжелой ситуацией в стране, написать письмо о снижении арендной платы в связи с коронавирусом.
Уважаемый Иван Иванович!
Между ООО «Звезда» и ООО «Малина» заключен договор аренды нежилого помещения №100 от 01.12.2019г.,находящейся по адресу: г.Москва, ул.Профсоюзная, д.13.
В арендуемом нежилом помещении установленная производственная линия для производства полуфабрикатов мучных изделий, а именно выпечка тортов.
За долгосрочное сотрудничества между нами появились эффективные деловые взаимоотношения, созданные на принципах взаимовыгодного партнерства и внимательного исполнения принятых на себя обязательств. Мы высоко ценим наши взаимовыгодные отношения и выражаем надежду на их дальнейшее развитие.
Положительный результат в бизнесе каждого юридического лица в основном связан с экономической ситуацией в стране в целом.
Наше предпринимательство непосредственно находиться во власти настроения населения и покупательской активности. С наступления 2020 года надежность в благосостоянии нашей страны пошатнулась из за рядом негативных моментов:
– эпидемия короновируса, вызванная 2019-nCoV и добравшаяся до нашей страны.
Указом Мэра г.Москвы от 16.03.2020г. №21-УМ (прилагается) и аналогичными документами по Московской области были введены дополнительные меры по защите населения от угрозы распространения короновируса. До 13 апреля 2020года закрыты все образовательные учреждения. Так же запрещено проведение любых массовых мероприятий с числом участником более 50 человек.
Это сильно отразилось на покупательской способности населения и снизило товарооборот в кондитерской промышленности на 50% и не только у нас, по всей отрасли. С сегодняшнего дня все крупнейшие вузы страны были переведены на дистанционный режим, не говоря уже о школах и офисах крупных компаний, таких как Яндекс, все посольства Москвы с завтрашнего дня начинают работать на дистанционном режиме.
Мы так же в свою очередь используем наибольшие усилия для сохранения оборота на планируемом уровне. Для увеличения выручек магазинов и реализации производимой продукции мы интенсивно осуществляем разнообразные маркетинговые мероприятия.
В данный момент все силы нашей фирмы направлены на максимальное уменьшение негативных причин, результатом которых является снижение прибыли. Для оптимизации деятельности и во избежание задержек арендных платежей, вынуждены сообщить, что на сегодняшний день мы не имеем возможности платить арендную плату в размере, установленном в заключенном между нами договора аренды нежилого помещения.
Статьей 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации (п.4.) предусмотрена возможность уменьшения арендной платы, если: «… в силу обстоятельств, за которые он (Арендатор) не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились…».
В нашем случае судя по всему, возникшие чрезвычайные обстоятельства значительно ухудшили положение Арендатора, не зависят от нашей воли и практически попадают под определение обстоятельств непреодолимой силы.
Учитывая выше указанное, просим Вас найти объективные возможности изменения размера арендной платы на 50% от указанного в договоре аренды нежилого помещения и фиксации ее в размере 150 000(Ста пятидесяти тысяч) рублей в т.ч. НДС 20% в месяц с 20 марта 2020 и в период влияния вышеуказанных негативных обстоятельств. Также просим Вас заморозить имеющуюся задолженность по арендной плате до 1 июля 2020г.
Мы понимаем, что Ваша организация так же несете различные расходы, связанные с содержанием имущества, которые имеют направленность только к росту, но все же, уверены, что, несмотря на возникшую обстановку, мы сможем найти лучшее для обеих сторон коммерческое решение.
Со своей стороны гарантируем, что ООО «Малина» будет продолжать использовать все возможные способы для увеличения финансовых показателе.
Наша компания, в свою очередь, искренне надеется, что мы продолжим нашу совместную работу, которая, несомненно, принесет положительные результаты.
Простая письменная форма письма
Уважаемый Дмитрий Алексеевич,
Из-за сложившихся неблагоприятных условий и снижения покупательской способности, просим Вас уменьшить арендную плату на 10%.
Обращаем Ваше внимание, что ранее наша компания ни разу не позволяла себе задержки в оплате. Если Вы пойдете нам на уступки, мы гарантируем своевременное выполнение обязательств, несмотря на условия кризиса.
Нормативные документы
В Москве на этот счет уже есть некоторая определенность, принят Указ Мэра Москвы от 5 марта 2020 г. № 12-УМ «О введении режима повышенной готовности» (в редакции от 16.03.2020 г.), так, п. 13 данного указа установлено, что «распространение новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) является в сложившихся условиях чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством, повлекшим введение режима повышенной готовности в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 1994 г. № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера», который является обстоятельством непреодолимой силы».
Обратите внимание, что существуют три режима по данному ФЗ:
а) повседневной деятельности — при отсутствии угрозы возникновения чрезвычайной ситуации;
б) повышенной готовности — при угрозе возникновения чрезвычайной ситуации;
в) чрезвычайной ситуации — при возникновении и ликвидации чрезвычайной ситуации.
Пока что в Москве не введен режим чрезвычайной ситуации, а только повышенной готовности, однако и это было признано обстоятельством непреодолимой силы.
Распоряжение МЭРА МОСКВЫ
16 марта 2020 г. № 21-УМ
О внесении изменения в указ Мэра Москвы от 5 марта 2020 г. № 12-УМ
В соответствии с Законом города Москвы от 8 июля 2009 г. № 25 «О правовых актах города Москвы»:
«О введении режима повышенной готовности
В связи с угрозой распространения в городе Москве новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV), в соответствии с подпунктом «б» пункта 6 статьи 4 1 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера»:
Запретить до 10 апреля 2020 г. проведение на территории города Москвы спортивных, зрелищных, публичных и иных массовых мероприятий
При поступлении запроса Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по городу Москве незамедлительно представлять информацию о всех контактах заболевшего новой коронавнрусной инфекцией (2019-nCoV) в связи с исполнением им трудовых функций, обеспечить проведение дезинфекции помещений, где находился заболевший.5.4. Не допускать на рабочее место и (или) территорию организации работников из числа граждан, указанных в пункте 4.2 настоящего указа, а также работников, в отношении которых приняты постановления санитарных врачей об изоляции.
Ежедневно представлять Мэру Москвы доклад о ситуации с распространением в городе Москве новой корон а вирус ной инфекции (2019- nCoV), количестве заболевших, в том числе вновь выявленных случаяхзаражения инфекцией.
Мэр Москвы С.С. Собянин
Можно ли считать форс-мажором коронавирус
С точки зрения российского законодательства, эпидемию коронавируса можно расценивать, как обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажор). Для договоров исполнение которых осуществляется на территории Москвы и Московской области указанное обстоятельство подвержено Указом мэра Москвы от 14 марта 2020 №20-УМ, Постановление Губернатора Московской области от 13 марта 2020 №115-ГП.
Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.
К указанной ситуации применима норма ч. 1 ст.451 ГК РФ, которая устанавливает, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Положения статей 450, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации являются диспозитивными и допускают согласование в договоре аренды возможность изменить условия договора по требованию одной из сторон, в том числе условие об увеличении/снижении арендной платы.
Согласно ч.4 статьи 614 ГК РФ если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
В настоящее время рекомендую направить в адрес контрагента требование о возможности снижения(закрепления) арендной платы с учетом приведенных выше обстоятельств.
При этом у контрагента не наступает обязательств по принятию поступившего предложения.
В случае согласования условий, устраивающих обе стороны договора указанные договоренности оформляются дополнительным соглашением к договору.
Пока разъяснений Верховного суда на этот счёт не было — сложно сказать, какую позицию займут суды по коронавирусу.
Вопросы-ответы по аренде в период эпидемии
Про пресловутый форсмажор.
Вопрос 1. Можно ли попросить арендодателя предоставить отсрочку по уплате арендных платежей или уменьшить размер арендной платы, сославшись на пандемию коронавируса? Зависит ли это как-то от условий договора аренды?
Арендатор вправе попросить арендодателя предоставить отсрочку по уплате арендных платежей или уменьшить размер арендной платы, сославшись на пандемию коронавируса как на наступления форс-мажора (то есть наступления обстоятельства непреодолимой силы).
Данная точка зрения основана на следующих нормах гражданского законодательства:
Случаи форс-мажора регулируются п. 3 ст. 401 ГК РФ, согласно которому «если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.
То есть, форс-мажорные обстоятельства, обстоятельства непреодолимой силы — чрезвычайные, непреодолимые, не зависящие от воли и действий участников экономического соглашения обстоятельства, в связи с которыми участники оказываются неспособными выполнить принятые ими обязательства.
К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.
Возникновение форс-мажорных обстоятельств освобождает участника, исполнителя договора от ответственности за выполнение принятых им обязательств.
И здесь самое главное понять, является ли сложившаяся ситуация в стране «чрезвычайными и непредотвратимыми при данных условиях обстоятельствами.
Есть два критерия, по которым можно определить, является ли ситуация форс-мажором:
1) Чрезвычайность — это то, что выходит за пределы обыденного, не относится к риску и никак не может быть учтено, когда заключают договор.
2) Непреодолимость — означает, что выполнить обязательства в аналогичных условиях не смог бы никто.
Однако закрытого перечня обстоятельств непреодолимой силы ГК РФ не содержит, и суды в каждом отдельном случае решают относить ли обстоятельство к таковому или нет (если оно прямо в нормативном акте не признано им).
То есть, в действующем законодательстве нет перечня явлений и событий, которые можно считать форс-мажором, но есть судебная практика.
Так к форс-мажорам относятся:
Таким образом, введение карантина из-за эпидемии коронавируса безусловно можно отнести к форс-мажору.
Как правило, понятие форс мажора расписывается в договоре аренды.
И в случае введения карантина из-за эпидемии коронавируса, арендатор может воспользоваться этим пунктом и вести переговоры с арендодателем, ссылаясь на форс-мажор.
Если арендодатель не пожелает признать ситуацию форс-мажором, арендатор может сослаться на ст. 451 ГК РФ, согласно которой «Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях».
Также арендатор в ходе переговоров с арендодателем может воспользоваться правом потребовать уменьшения арендной платы или предоставления отсрочки по уплате арендных платежей сославшись на п. 4. ст. 614 ГК РФ, который гласит «если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились».
Вопрос 2. Как попросить снизить плату за аренду на время коронавируса, чтобы арендодатель согласился? Достаточно ли в таком случае уведомления о снижении арендной платы или нужно еще подписать дополнительное соглашение к договору или другие документы?
Любые изменения условий договора по общему правилу допускаются только по соглашению сторон (ст. 421 ГК РФ), если договором или законом не предусмотрено иное.
Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
То есть гражданское законодательство не обязывает собственника помещения снижать арендную плату.
Вопрос снижения размера арендной платы или отсрочки по уплате арендных платежей — это всегда вопрос договорённостей между арендодателем и арендатором.
Если в стране введут карантин из-за пандемии коронавируса, то арендатору нужно направить арендодателю уведомление о том, что он не может выполнить обязанность по внесению арендной платы в полном объеме за период, на который введён запрет, потому что не может пользоваться помещением по причине непреодолимой силы, которой является такой-то запретительный акт государственных органов.
Кроме этого арендатору, в уведомлении следует изложить просьбу о снижении размера арендной платы или о предоставлении отсрочки по уплате арендных платежей.
В уведомлении просьбу можно изложить следующим образом:
«Нестабильная экономическая ситуация в стране негативно отразилась на материальном состоянии нашей компании.
В связи с эти обстоятельством мы просим Вас снизить арендную ставку.
Обращаем Ваше внимание на то, что наша организация никогда не задерживала выплаты и вносила денежные средства в полном объеме и своевременно (в срок, указанный в договоре аренды).
Если Вы войдете в наше положение и согласитесь снизить размер арендной платы, то мы гарантируем, что все обязательства по выплате арендной платы будем выполнять своевременно и в полном объеме, не взирая на тяжелую кризисную ситуацию».
После этого, и только при согласии арендодателя, следует подписать двумя сторонами дополнительное соглашение к договору аренды о снижении арендной платы.
Если же договориться не удалось, то арендатор может попробовать добиться от арендодателя снизить размер арендной платы или предоставить отсрочку по уплате арендных платежей через суд.
Выводы и рекомендации
На основании вышеизложенного можно сделать следующие выводы:
ВНИМАНИЕ!
1 декабря на «Клерке» стартует обучение на онлайн-курсе повышения квалификации для получения удостоверения, которое попадет в госреестр. Тема курса: управленческий учет.
Повышайте свою ценность как специалиста прямо на «Клерке». Подробнее