почему так подорожали квартиры в 2021 году
Жилье может подешеветь в диапазоне 3-5%
Минстрой намерен смягчить условия проектного финансирования для застройщиков. Некоторые эксперты полагают, впрочем, что прежних цен на жилье все равно не вернуть.
Комиссия общественного совета при Минстрое по проектному финансированию предлагает смягчить для застройщиков требования к условиям такого финансирования. Как сообщают «Известия», соответствующее обращение комиссия намерена направить в Минстрой уже в ближайшее время. В результате цена квадратного метра для конечного покупателя может снизиться на 10%.
Это станет возможно за счет снижения нагрузки на банки и стоимости проектного финансирования строительных объектов, уверен руководитель экспертной рабочей группы комиссии по проектному финансированию общественного совета при Минстрое Эдуард Самигуллин.
Комиссия считает необходимым изменить требования к резервам банков в зависимости от уровня кредитоспособности девелоперов, использующих эскроу-счета. Например, понизить критерии оценки по ссудам. Сегодня для заемщика высокой категории качества кредитная организация обязана сформировать резерв в размере не менее 1% от выдаваемой суммы кредита. В комиссии общественного совета считают, что этот резерв нужно обнулить, а кроме того, на 3-5% понизить резервирование для всех других категорий заемщиков.
Вместе с тем, по мнению общественников, следует предоставить банкам право оценивать независимо друг от друга проекты разных юридических лиц в составе одной группы компаний, если между ними нет кросс-потоков и обязательств, и они достаточно обособлены. В настоящий момент кредитные организации не имеют возможности выдавать кредиты на новые проекты группы, если общая сумма ее займов превышает 25% от капитала банка.
Спрос не растет, цены не падают
Это отличная инициатива, учитывая резко выросшие цены на жилье в РФ, уверен старший управляющий партнер юридической компании PG Partners Петр Гусятников. Совершенно очевидно, что рынок перегрет, и его ждет стагнация. Чтобы ее избежать, необходимо искать варианты удешевления жилья, дабы поддержать платежеспособный спрос. Но удешевление должно происходить за счет чего-либо: например, за счет смягчения условия для кредитования застройщиков. Около 40% из них используют кредитные средства для реализации своих проектов.
Обольщаться, однако, не стоит, предупреждает эксперт. При смягчении условий кредитования цены на жилье не пойдут в низ в геометрической прогрессии. Первичное жилье может подешеветь в диапазоне 3-5%. Обслуживание кредитов – не единственная статья расходов застройщиков: большую роль играют цены на стройматериалы и стоимость рабочей силы. Во второй половине 2020 и в 2021 году значительно подорожали стройматериалы – в первую очередь металл и дерево. В среднем, рост цен по этим категориям составил 60-80%. А некоторые виды металлопроката – например, алюминий, сталь, чугун – стали дороже на 100-150%. Металл и дерево, между тем, используются практически на любой стройке.
В результате, продолжает Гусятников, стоимость возводимых конструкций только за счет удорожания этих двух категорий уже увеличилась на 10-30%. Кроме того, подорожали отделочные материалы: штукатурка, шпаклевка, грунтовка. Правда, взлет в этой категории был не таким сильным – в пределах 10%. Также подорожало стекло (в пределах 25%) – соответственно, взлетели в цене окна, утеплители, песок, цемент и т.д.
«Именно поэтому мы уже никогда больше не вернемся к прежним ценам на недвижимость, говорит эксперт. – Но надо ведь учитывать и тот фактор, что покупательская способность населения не увеличилась. Она не то что не росла пропорционально, но даже снизилась на фоне высокой инфляции. Происходившее с рынком недвижимости в прошлом году – было паникой на фоне кризиса, когда граждане судорожно пытались пристроить накопления, чтобы не потерять их. Но накопления закончились. И в 2021 году нет такого спроса на рынке недвижимости. И по объективным причинам уже не будет в ближайшее время», – заключает Гусятников.
«Отрезвление» предложения
В свою очередь, эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский уверен, что дешевое жилье в России – это почти на 100% признак того, что оно будет некачественным. И проблема не в том, чтобы его удешевить, а в том, как сделать его такого качества, за которое потом было бы не стыдно. Он дбавляет, что снизить цены на жилье не получится, пока процент по ипотеке будет около 10% годовых.
Тем временем, рынок постепенно сам себя корректирует банальным отсутствием спроса, заключает он. Заявки на ипотеку обвалились в сентябре на 41%. С текущей инфляционной спиралью помощь от общественных организаций рынку не поможет, считает аналитик. Нужно ждать «отрезвления» предложения и общемирового спада инфляции, который, правда, может затянуться из-за приближения сильного мирового экономического кризиса, заключает он.
Впрочем, «отрезвления» предложения жилья, или его нормализация, а еще точнее и проще – увеличение и должно, по идее, последовать за реализацией мер, предложенных Комиссией общественного совета при Минстрое. Кредитование строителей под низкий процент, это именно то, что уже много лет очень нужно и стройке, и покупателям в конечном итоге. Надо сказать, что такая возможность представляется довольно-таки реальной, поскольку целями нацпроекта по жилью озабочены на самом высоком уровне и голос Минстроя и его куратора Марата Хуснуллина там хорошо слышан. Конструктивное взаимодействие между министерством и Центральным банком вряд ли возможно иначе, чем через президента, но исключить такую перспективу нет причин.
Стоит ли покупать квартиру в Москве осенью‑2021: мнения экспертов по недвижимости
Традиционно с окончанием сезона отпусков рынок жилой недвижимости начинает оживать. В последнее время он отличается повышением цен и уменьшением предложения. Почему растут цены на недвижимость, что будет с рынком осенью и стоит ли приобретать жилье в этом году, корреспондент РИАМО узнала у экспертов.
Стабильный рост цен
Стабилизация цен на жилье – мечта всех, кто планирует купить квартиру. Увы, всю первую половину 2021 года стабильным был только постоянный рост цен.
«Средняя стоимость квадратного метра в столичных новостройках в конце июня 2021 года составила 381,1 тысячи рублей, что на 36% выше чем год назад. Помимо этого, фиксируется сокращение предложения. По сравнению с первым полугодием 2020 года, объем экспозиции (без учета апартаментов) снизился на 28%, достигнув 23,2 тысячи лотов», – объясняет Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).
Если говорить о Москве в ее старых границах, то повышение стоимость одного квадратного метра коснулось, прежде всего, Центрального административного округа. На втором месте – Западный и Юго-западный округа. Екатерина Бережнова, главный аналитик агентства недвижимости «МИЭЛЬ», предоставила РИАМО график, визуализирующий изменения стоимости жилья.
Новые цены для Новой Москвы
Рынок жилья в Новой Москве имеет некоторые особенности, хотя бы в силу того, что сейчас это одна из самых активно застраиваемых территорий. До присоединения ТиНАО к Москве в этих округах на продажу выставляли главным образом вторичное жилье, причем уже довольно старое.
Теперь же девелоперы активно осваивают бывшие подмосковные угодья, и на месте пустырей и полей один из другим стали появляться современные жилые комплексы. Спрос у покупателей был – их привлекала перспектива жить в столице, но почти по подмосковным ценам. За этим в первом полугодии 2021 года последовал существенный рост стоимости жилья в новостройках.
«Средняя стоимость квадратного метра в ТиНАО увеличилась на 16%. Если в конце 2020 года этот показатель составлял 165 тысяч рублей за квадратный метр, то сейчас он поднялся до 192 тысяч рублей. Среднестатистическая квартира на местном рынке нового жилья за шесть месяцев подорожала с 8,8 до 9,6 миллиона рублей, то есть цена поднялась на 9%», – рассказывает Владимир Щекин, совладелец «Группы Родина» – девелопера культурно-образовательного кластера Russian Design District.
По словам эксперта, в целом динамика роста цен на локальных рынках Московского региона была схожей. Квадратный метр в новостройках столицы подорожал на 18% – почти так же, как и в Новой Москве.
«Причины повышения цен везде были одинаковыми: рост себестоимости строительства, высокий спрос на фоне низких ипотечных ставок, дефицит новостроек. Однако в отличие от «старой» Москвы, в Новой рынок регулярно пополняется за счет выхода в продажу новых корпусов. В целом ситуация стабильна, но нужно понимать, что высокий спрос приводит к вымыванию самых ликвидных и доступных квартир», – объясняет Владимир Щекин.
Иными словами, покупатели разбирают самые доступные и удачные варианты жилья (с хорошей планировкой, видом, этажом расположения и т.д.), а предложение восполняется медленно. Соответственно, в продаже остаются все менее привлекательные помещения.
В тесноте, да не в обиде
В последние годы девелоперы смело экспериментировали с планировкой в строящихся квартирах, стараясь спрогнозировать, какое именно жилье будет более востребованным на рынке. На продажу выставлялись просторные квартиры с двумя или даже тремя санузлами, один из которых имеет вход прямо из спальни. В некоторых жилых комплексах, наоборот, предлагали необычные компактные студии со «вторым светом» и четырех-пятиметровыми потолками, где можно практически без потери освещенности обустроить спальное место на втором этаже. Но такие предложения для рынка жилья – скорее исключение, чем правило.
«Основной спрос по-прежнему сконцентрирован на двухкомнатных квартирах евроформата. Их площадь варьируется примерно от 45 до 65 квадратных метров. Впрочем, растет интерес и к студиям, которые остаются наиболее доступным вариантом жилья. Сейчас студия в Новой Москве стоит в среднем 6 миллионов рублей, тогда как средняя стоимость квартир на рынке – 9,6 миллионов рублей», – сообщает Владимир Щекин.
Надежда Коркка добавляет: «По итогам первого полугодия наибольшим спросом на первичном рынке «старой» Москвы пользовались двухкомнатные (33% от общего количества заключенных договоров долевого участия (ДДУ)) и однокомнатные лоты (31,2%). По сравнению с аналогичным периодом прошлого года, доля однокомнатных вариантов снизилась на 2,1%, двухкомнатных – осталась практически неизменной. Также отмечу увеличение доли студий в объеме сделок по ДДУ на 2,6% (всего 12%) и сокращение доли трехкомнатных квартир и апартаментов на 0,6% (всего 17,2%)».
«Чаще всего в новостройках приобретают студии, однушки и двухкомнатные квартиры. В старых границах города ценовой диапазон составляет 10–15 миллионов рублей, в Новой Москве – 8–12 миллионов рублей, в области – 3,5–6 миллионов рублей», – соглашается с коллегами руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.
Коронавирус и льготная ипотека
И пандемия, и программа льготной ипотеки, действовавшая до 1 июля 2021 года, оказали заметное воздействие на стоимость квадратного метра. Из-за этой программы рос спрос на новостройки, соответственно, увеличивались цены. С начала года в старых границах столицы цены на первичное жилье выросли на 15,3%, в Новой Москве – на 13,5%, в Подмосковье – на 11%. На вторичном рынке жилья в старых границах города цены выросли на 11%, в Новой Москве – на 15,4%, в Подмосковье – на 18,4%.
«Программа льготной ипотеки была введена как мера поддержки строительной отрасли и для повышения доступности ипотеки для граждан в условиях пандемии. Таким образом, заметно улучшились условия получения кредита. Следствием стало серьезное увеличение спроса и рост цен на его фоне. Квартиры приобретали не только граждане, нуждающиеся в жилье, но и покупатели, которые хотели выгодно вложить средства во время пандемии», – добавляет Дмитрий Таганов.
По мнению Владимира Щекина, программа субсидированных ставок стала эффективной мерой поддержки отрасли. Однако она привела к небывало высокому росту спроса. Впервые в истории ставки опустились до 6% годовых, тогда как в 2019 году они приближались к уровню 8–9% годовых. Помимо этого, из-за пандемии на мировых рынках ресурсов сначала возник профицит, а потом дефицит, из-за чего металлы и лес начали резко дорожать, что стало причиной повышения цен на стройматериалы в России.
«Сократилось производство металлопроката, цемента, отделочных материалов, что привело к их дефициту и, соответственно, повышению прайса. На рынке труда, в том числе из-за закрытия границ, сформировалась нехватка рабочих: каменщиков, бетонщиков, отделочников, плотников. Все это привело к увеличению себестоимости строительства», – отмечает Надежда Коркка.
Впрочем, период действия максимально выгодных условий по льготной ипотеке закончился. Условия получения изменились уже в начале июля, и рынок сразу на это отреагировал.
«За счет льготной ипотеки резко увеличился спрос, а с ним и цены. А вот после изменения ее условий количество сделок стало снижаться. В июле доля ипотеки составила 48% против 65% месяцем ранее. Из-за уменьшения суммы кредита покупатели пересмотрели свои требования и стали приобретать лоты меньшей площади. Соответственно, покупатели, которые до первого июля присматривались к трехкомнатным квартирам, стали выбирать двухкомнатные, с двушек перешли к однокомнатным, а с однушек переключились на студии», – объясняет заместитель директора Департамента новостроек по продажам «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков.
Когда закончится рост цен
Разумеется, любого потенциального покупателя жилья больше всего волнует вопрос: что будет с ценами дальше? Эксперты полагают, что надеяться на стабильный, «как при СССР», уровень цен не стоит. Если себестоимость строительства будет повышаться из-за подорожания строительных материалов, топлива, электричества, то и рост цен будет продолжаться.
«За первое полугодие 2021 года цены на московские вторичные квартиры выросли на 8–10%. По всем признакам мы должны выйти на ценовое плато, но рынок никак не достигнет своей точки равновесия. Даже в июле цены прибавили в среднем 3% по отношению к предыдущему летнему месяцу. Да, динамика роста цен замедляется, но нащупать точку равновесия пока не удается. Мы продолжаем ощущать некий дефицит ликвидных квартир, рынок крайне медленно пополняется новыми предложениями», – комментирует Екатерина Бережнова.
Свой точкой зрения делится и Владимир Щекин: «На мой взгляд, осенью застройщики будут принимать решения, основываясь на спросе. А вот в августе большого смысла в переписывании ценников нет. Уже в июле зафиксировано снижение числа сделок в Москве примерно на 20%, уменьшается и число одобренных кредитов. Ипотека в любом случае остается основным драйвером спроса. Сегодня на кредитные средства покупается более половины жилых помещений, поэтому, даже если ставки будут расти, покупатели все равно будут обращаться к банкам за кредитом».
Влияние эскроу-счетов
Переход отрасли на эскроу-счета положительно сказался на надежности сделок и послужил одной из причин роста цен на новостройки. С внедрением эскроу-счетов заметно снизился риск появления обманутых дольщиков: теперь застройщик получает доступ к деньгам на специальном счете только после оформления первого права собственности на жилое помещение. До этого момента средства замораживаются.
«Теперь у потенциальных покупателей меньше шансов столкнуться с долгостроем, так как банки проводят анализ проектов и не открывают кредитные линии для неперспективных или неликвидных, по их мнению, объектов. Однако данный фактор может усложнить выход на рынок проектов от небольших компаний», – отмечает Надежда Коркка.
Переход на эскроу-счета позволил застройщикам меньше зависеть от текущей конъюнктуры рынка. Если раньше финансирование проекта полностью опиралось на число сделок, то сейчас застройщик застрахован от сезонных или других спадов активности покупателей.
«Конечно, девелопер по-прежнему заинтересован в том, чтобы продажи были успешными, ведь от этого зависит размер эффективной ставки по проектному финансированию. Но в целом строительство будет продолжаться в любом случае. Соответственно, ценовая политика стала более жесткой», – отмечает Владимир Щекин.
Удачное время для покупки жилья
На вопрос, стоит ли покупать квартиру во второй половине 2021 года, эксперты отвечают, учитывая существующие тенденции рынка. Так, Дмитрий Таганов отмечает: «Если речь идет о покупке жилья для себя, то осень 2021 года – вполне удачное для этого время. А вот для приобретения недвижимости с инвестиционными целями время упущено».
Екатерина Бережная считает, что поймать момент для выгодной покупки сложно. Всегда действует фактор случайности, а ситуация на рынке нестабильна: меняются ставка рефинансирования, программы и условия кредитования, курс валют и прочие факторы. Предсказать возможные изменения на 100% не сможет ни одни эксперт.
«Спрос всегда носит сезонный характер. Вряд ли можно сказать, что сейчас пик пройден, и нас ждет спокойная осень. Осенью традиционно интерес к недвижимости возобновляется. Цены тоже пока вряд ли пойдут вниз. Мы советуем решать квартирный вопрос тогда, когда он созрел. Сейчас объем предложения небольшой, поэтому, если находится достойный вариант, ждать 2–3 месяца или полгода точно не стоит – объект за это время уйдет с рынка. А у покупателя, как правило, узкий запрос. Он не просто хочет купить какую-нибудь квартиру, а подбирает вариант определенной площади, в определенном районе», – комментирует Екатерина Бережнова.
При этом покупателю, несмотря на волнения рынка, имеет смысл все-таки отслеживать интересные предложения компаний. Девелоперы, например, время от времени выставляют на продажу очень неплохие лоты со скидками. Поэтому мониторить рынок и быть на связи с менеджерами полюбившегося вам ЖК бывает очень полезно.
«Вероятнее всего, уже осенью застройщики будут принимать меры для поддержания спроса, и появятся различные акции и бонусы для клиентов», – добавляет Владимир Щекин.
Надежда Коркка обнадеживает потенциальных покупателей: «Бесспорно, цены на первичном рынке демонстрируют тенденцию к росту, однако существует ряд возможностей для экономии.
Прежде всего – это семейная ипотека, с 1 июля 2021 года ставшая доступной и для семей, в которых единственный ребенок родился после 1 января 2018 года. Помимо этого, застройщики и банки для поддержания спроса регулярно выводят различные специальные предложения на определенный пул или тип лотов. Поэтому, на мой взгляд, удачное время для покупки недвижимости то, когда у клиента есть финансовая возможность для этого. Для определенных потребителей таким моментом может оказаться и осень 2021 года».
Увидели ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите «Ctrl+Enter»
Их не остановить Квартиры в России опять подорожали. Что будет с ценами дальше?
К весне 2021-го рост цен на жилье в России не остановился, вопреки ожиданиям экспертов рынка и потенциальных покупателей. Доходы граждан снижаются, но деньги на покупку жилья не заканчиваются — во многом благодаря программе льготной ипотеки, которая продолжит действовать в полном объеме как минимум до середины года. Застройщики довольны валом покупателей, счастливы и владельцы вторичного жилья, которым на руку квартирный ажиотаж. Но все чаще звучат прогнозы о скором завершении бума на рынке недвижимости. Почти советский дефицит жилья, взбесившиеся ценники и обещания горькой расплаты — в материале «Ленты.ру».
Могут больше
Строящееся жилье в России продолжило дорожать в первом квартале 2021-го, следует из исследования, подготовленного порталом «Мир квартир» (есть в распоряжении «Ленты.ру»): в среднем квадратный метр в новостройках к началу апреля стоил 74 тысячи рублей — почти на 5 процентов больше, чем в начале года (учитываются цены в 70 городах страны с населением от 300 тысяч человек, элитные проекты не включены в выборку). Только в шести городах стоимость «квадрата» за три месяца немного упала — это Махачкала, Киров, Нижний Тагил, Хабаровск, Саранск и Магнитогорск. В Улан-Удэ она осталась прежней.
Во всех других городах и областях зафиксирован рост цен, наибольший — в Ленинградской области (плюс 9,5 процента), в Брянске, Симферополе, Владимире и Волгограде квадратный метр подорожал примерно на 9 процентов. В Москве средняя стоимость «квадрата» нового жилья достигла 272 тысяч рублей (плюс 4 процента за квартал), в Московской области — 118 тысяч (плюс 6 процентов), в Санкт-Петербурге — 160 тысяч рублей (также плюс 6 процентов).
Средняя цена новой квартиры за квартал увеличилась в 61 городе, упала в восьми, осталась прежней только в Якутске. В лидерах по росту полной стоимости покупки — Тольятти, там ценник прибавил почти 11 процентов, достигнув 2,8 миллиона рублей. В Москве он равен 15,6 миллиона рублей, на втором месте по средней стоимости квартиры в новостройке — Санкт-Петербург (9,6 миллиона рублей), на третьем — Сочи (9,3 миллиона рублей). Замыкают топ-5 Севастополь и Московская область, где среднестатистическая квартира стоит около 6 миллионов рублей. В среднем по стране этот показатель — 4,15 миллиона рублей, за квартал он увеличился на 4 процента.
Продолжающийся рост цен в новостройках раздражает не только обывателей, но и президента России Владимира Путина. 8 апреля он поручил Федеральной антимонопольной службе (ФАС) разобраться с существенным удорожанием жилья. Глава государства отметил, что в среднем по стране стоимость жилой недвижимости выросла на 12 процентов, однако в некоторых регионах этот показатель достиг 30 процентов (период, за который произошел такой рост, не был уточнен). В ФАС пообещали провести соответствующую проверку, а в Минстрое пояснили — удорожание связано с коронавирусом: из-за ковидных ограничений работы на стройплощадках приостанавливались в той или иной мере более чем в 50 регионах, строительная отрасль столкнулась с острым дефицитом рабочей силы. Кроме того, подорожали стройматериалы.
Кто ищет виноватых, себя не замечает
Некоторые эксперты уверены, что спешить с покупкой квартир уже нет смысла: так, вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко заявила, что в 2021 году приобретение жилья уже не так выгодно, как в 2020-м, ведь за прошлый год цены резко выросли. По мнению специалиста, есть смысл покупать квартиру, если она действительно нужна для личного проживания, но ради вложения средств этого делать не стоит.
Торг неуместен
Ситуация на «вторичке» не лучше — продавцы держат ценники, резко увеличившиеся в 2020-м, а особенно самонадеянные продолжают их поднимать. По оценке сервиса «Авито Недвижимость» (соответствующий материал есть в распоряжении «Ленты.ру»), в среднем стоимость вторичного жилья в России за первый квартал выросла на 9 процентов, за год к апрелю 2021-го — на 16 процентов, до 63,5 тысячи рублей за квадратный метр. Как отмечают аналитики, спрос на «вторичку» в начале года несколько снизился (на 9 процентов), но ограниченность предложения пока позволяет ценам расти.
«Многие россияне уже успели воспользоваться льготными ипотечными программами и приобрести жилье на более выгодных условиях еще в прошлом году, к тому же покупательская способность постепенно сокращается из-за отсутствия роста среднего уровня доходов, — поясняют эксперты. — Тем не менее говорить о состоянии равновесия на рынке пока преждевременно. Спрос продолжает превышать уровень предложения, для которого все еще характерна отрицательная динамика».
Рост цен на готовое жилье провоцируют и другие факторы — прежде всего удорожание строящихся квартир. Но на первом месте все равно человеческий фактор, то есть бешеный рост спроса. За год к апрелю в Сочи он, например, увеличился в 1,8 раза, в Новосибирске — в полтора раза, в Екатеринбурге — в 1,4 раза. Более чем на треть вырос интерес к вторичному жилью в Челябинске, Краснодаре и Ростове-на-Дону, выяснили в «Авито».
По данным «Мира квартир», за первый квартал вторичное жилье подорожало в 63 из 70 крупнейших городов России. Наиболее существенно — на 8,5-9,3 процента — выросли цены в Сургуте, Якутске, Ленинградской области, Казани и Твери. Также сильно — на 7-8 процентов — подорожала недвижимость в Воронеже, Кургане, Сочи, Тольятти и Симферополе. Подешевели вторичные «квадраты» в Архангельске, Махачкале, Чите, Ростове-на-Дону, Томске, Грозном и Кирове. «В январе-марте этого года мы наблюдали отголоски потребительского бума 2020 года, — уверены аналитики портала. — На первичном рынке пока продолжает действовать льготная ипотека и растут цены, и «вторичка», как всегда, с некоторым лагом догоняет новостройки».
Московский марафон
В Москве за первый квартал квадратный метр в новостройках подорожал на 4 процента, до 272 тысяч рублей, «вторичка» выросла в цене на 3 процента, до 257,5 тысячи рублей за метр (данные «Мира квартир»). Но есть явные признаки охлаждения столичного рынка жилья, непомерно разгорячившегося в 2020-м. В ЦИАН отмечают, что застройщики, работающие в Московском регионе, почти перестали индексировать цены: по итогам марта 2021-го средняя стоимость квадратного метра нового жилья в регионе увеличилась лишь на 0,7 процента. Для сравнения — в феврале прирост средней стоимости «квадрата» составил 3 процента.
Квартирный ажиотаж осени 2020-го сошел на нет, констатируют эксперты, указывая, что «прирост сделок не мог продолжаться постоянно». Но они же прогнозируют новый всплеск спроса на жилье во втором квартале года — он произойдет из-за ослабления рубля (оно традиционно провоцирует рост числа инвестиционных покупок). «Во-вторых, в России ускорилась годовая инфляция, что также стимулирует потенциальных покупателей фиксировать стоимость недвижимости», — говорится в материалах ЦИАН (есть в распоряжении «Ленты.ру»). Кроме того, заключать сделки покупателей стимулирует высокая вероятность скорого завершения программы льготной ипотеки в Москве.
Есть и контрмнение: по данным «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы», спрос на квартиры в столичных новостройках в марте снизился на 17 процентов по сравнению с уровнем начала года, и «в преддверии отмены льготной ипотеки ждать всплеска интереса к новостройкам не стоит», заявляют эксперты. По их мнению, в городе просто не осталось интересных покупателям проектов строительства жилья. В агентстве не исключают массовых банкротств столичных застройщиков в будущем.
Что касается московской «вторички» — формально она еще дорожает, но пик роста цен был зафиксирован в ноябре-декабре 2020-го, следует из материалов «ИНКОМ-Недвижимость», имеющихся в распоряжении «Ленты.ру». Наиболее заметно тогда увеличилась стоимость квартир в окраинных районах столицы — Ясенево, Переделкино, Северном и Южном Бутово, но к весне 2021-го ценники уже снизились, отмечают риелторы. «Несмотря на это, общий уровень цен на вторичном рынке все так же остается неоправданно высоким», — сетуют они.
По наблюдениям агентов, некоторые продавцы даже на фоне падающего в 2021 году спроса поднимают стоимость своих квартир еще на 5-10 процентов от текущего рыночного уровня — в надежде урвать наивного покупателя в условиях дефицита предложения. Люди отказываются рассматривать объекты с завышенными ценниками, но мяч пока все равно на стороне московских собственников — они отказываются торговаться, более того, зачастую поднимают изначально указанную цену квартиры. Доля сделок с превышением первоначальной стоимости лота увеличилась за последний год с 8 до 23 процентов.
«Цены могут откатиться назад»
Виновных в чрезмерном подорожании жилья в Москве и в России в целом тем временем назвали независимые эксперты. Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН) опубликовал на своем сайте статью, где в деталях описан процесс роста цен и факторы, его спровоцировавшие. Эксперты убеждены: официально названные причины — удорожание стройматериалов и дефицит строителей — вообще ни при чем. В материале, недвусмысленно озаглавленном «Власти сами спровоцировали рост цен на жилье», отмечается, что в скачке цен виноваты правительство и Центробанк.
Материалы по теме
Прожиточный минимум
«У меня начались панические атаки»
Стоимость жилья резко рванула вверх из-за смягчения денежно-кредитной политики в период так называемого коронавирусного кризиса, запуска программы льготной ипотеки и введения налога на доходы с банковских вкладов, указывают в ИРН. «С приходом пандемии правительство и Центробанк предприняли ряд шагов, которые неизбежно должны были привести к подорожанию жилья за счет резкого увеличения спроса на него», — сетуют аналитики.
Они отмечают, что в Москве, Санкт-Петербурге, Краснодарском крае и других богатых регионах уровень цен на жилье «давным-давно зависит от баланса спроса и предложения, а не от затрат застройщиков». Приводится пример: в Москве квадратный метр на рынке новостроек стоит больше 200 тысяч рублей, в то время как его средняя себестоимость равна 85 тысячам, а медианная не дотягивает до 70 тысяч рублей.
«Проверка ФАС с подорожанием жилья ничего сделать не сможет — оно уже произошло, — подчеркивают в ИРН. — Да и необходимости в этом нет, потому что рост выдыхается и без вмешательства ФАС, по рыночным причинам. Новые ценовые рекорды в ближайшем будущем вряд ли возможны: вслед за ценовым скачком обычно следует стагнация, в ходе которой цены могут немного откатиться назад, но в основном неявно, за счет торга и скидок. И на прежний уровень они уже не вернутся». Обвала стоимости жилья никто особо и не ждет — десятилетия роста цен на все и вся приучили россиян к мысли, что «дешево и вкусно» не бывает. Но они могут перестать соглашаться на «дорого и невкусно», предлагаемое абсолютным большинством продавцов недвижимости.