почему такие дорогие квартиры в новостройках

Почему новостройки станут дороже вторичного жилья

После двух лет упорного реформирования системы долевого строительства, на тринадцатом (видимо, несчастливом) году ее существования, власти решили вовсе отказаться от этой модели финансирования новых строек. Решение неожиданное, особенно в свете долгих лет совершенствования защиты покупателей. За прошедшие пять лет количество обманутых дольщиков снизилось в два раза, а в Москве — в десять раз.

Тем не менее в предвыборном 2017 году президент объявил о том, что проблему нужно решить радикально, упразднив долевое финансирование. Основным источником средств на строительство нового жилья в России станут деньги банков. Вопрос в том, не создаст ли это еще большие проблемы: ампутация головы бесспорно исключит риск мигрени, но станет ли от этого легче пациенту?

Есть два фактора, которые однозначно вызовут повышение цен. Во-первых, на первичном рынке останется только готовое жилье. Расценки в таких новостройках будут на 20–30% выше, чем если бы они продавались на стадии котлована. Соответственно, за счет более высокого качества архитектуры, инфраструктуры и благоустройства новые дома станут по определению дороже, чем вторичное жилье. Отмечу, что сейчас на старте продаж «квадрат» в проекте комфорт-класса примерно равен самым доступным предложениями вторичного рынка. В таких условиях многие покупатели уйдут с первичного рынка массового сегмента, отдав предпочтение морально и физически устаревшим, но более доступным хрущевкам или брежневкам.

Во-вторых, потеря доступа к бесплатному каналу финансирования — средствам дольщиков — автоматически повысит зависимость от заемных денег банка.

Сегодня средства покупателей гармонично используются вместе с банковским финансированием. Каждый оплаченный ДДУ приносит застройщику покрытие расходов на строительство, а также прибыль. Если проект успешен и продажи идут активно, застройщик досрочно расплачивается с кредитом и экономит на немалых процентах (13–15%). Это позволяет удерживать общие затраты на банковское финансирование на низком уровне и приводит к наценке всего 3–7% к стоимости квадратного метра. После упразднения института долевого участия именно кредит станет главным топливом проекта. Вопрос только в том, запретят ли покупку на стадии строительства или это будет возможным, но деньги получит не застройщик, а банк.

Сценарий первый: без денег дольщиков девелоперу придется пользоваться только кредитом банка, и он не сможет погасить его досрочно. Это значит, что затраты на обслуживание кредита будут переложены на плечи покупателей в виде надбавки к конечной цене. При текущих условиях кредитования цена «квадрата» может возрасти на 20% и более. Это самый экстремальный вариант реформы, который, хочется верить, будет положен под сукно законодателями.

Сценарий второй, более дружелюбный: покупателям все же разрешат приобретать жилье на стадии строительства, но деньги они будут передавать не застройщику, а банку, который финансирует стройку. В этом случае кредитор наверняка смягчит условия для девелопера, что позволит снизить цену. Конечно, даже тогда расценки на новостройки вырастут — правда, не на 20%, а меньше. Более точно спрогнозировать пока трудно, так как это напрямую зависит от предложенной законодателями схемы и ставок по банковским кредитам, которые могут на фоне возрастающего спроса увеличиться.

Как ни странно, подобный механизм уже заложен в 214-ФЗ и действует почти год. Он подразумевает перечисление средств дольщиков на специальные эскроу-счета банков, откуда деньги переводятся застройщикам по мере завершения строительства. Правда, за весь 2017 год Росреестр зарегистрировал один договор долевого участия с использованием такого механизма.

Так или иначе планируемая реформа все равно спровоцирует рост цен на первичное жилье. Рынок вновь начнет искать серые схемы привлечения средств на строительство. Как вариант, вполне законный механизм паевого инвестирования может фактически заменить долевое участие, однако гарантий и механизмов защиты прав покупателя, которые содержатся сейчас в 214-ФЗ, уже не будет. Не исключаю, что при отказе от долевого участия получит второе дыхание не совсем урегулированная и надежная схема продаж через жилищно-строительные кооперативы.

Своевременность реформы также под большим вопросом. Строительная отрасль лидирует по числу банкротств юридических лиц, а доходы россиян продолжают падать уже третий год подряд, практически лишая перспектив роста спроса на жилье. Удачно ли выбран момент для столь глубоких преобразований жилищной строительной отрасли?

Источник

Треть квартир в Москве продают по завышенной цене. Почему так происходит

Переоцененные квартиры на рынке вторичного жилья — достаточно распространенное явление. Как правило, на старте собственник завышает стоимость своего объекта, а в процессе продажи либо идет на финансовые уступки, либо ждет своего покупатели. Однако нередко осуществление таких сделок затягивается. Как надолго и почему это происходит — разбираемся вместе с экспертами.

Витрина не проданных объектов

Согласно подсчетам специалистов «Инком-Недвижимость», в настоящее время на рынке вторичного жилья Москвы около трети собственников (30%) завышают цены на свои квартиры, выставленные на продажу. «Это не очень большая цифра для рынка, обычно число таких продавцов 50%», — говорит директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.

В компании Est-a-Tet назвали похожие данные. По расчетам ее аналитиков, примерно каждая третья квартира в Москве продается по завышенной цене и доля таких квартир сейчас находится на уровне показателей весны 2020 года (до локдауна).

«С прошлого года цены росли быстро из-за высокого спроса, достигнув рекордных показателей за всю историю. Поэтому многие собственники сумели продать жилье по завышенным ценам», — пояснил Сергей Шлома. По его мнению, те, кто завышает цену сейчас, считают, что рост цен продолжится. Однако по прогнозам «Инком-Недвижимость» цены не будут меняться до конца года.

«Сейчас рост цены в несколько раз медленнее (1-3% в месяц в зависимости от локации, класса, типа жилья), чем в прошлом году, поэтому такая тактика не приносит плодов, и квартира просто уходит в долгую экспозицию», — добавила эксперт.

Риелторы «Миэль» отмечают, что изначально объявления о продажах квартир по завышенных ценам выставляют 70-75% продавцов. Но постепенно цены выравниваются. «Из всего объема предложения вторички в Москве каждый месяц уходит около четверти, которые «попали в рыночную цену» и их покупают», — рассказал управляющий директор сети «Миэль» Александр Москатов.

Читайте также

Почему завышают стоимость

Традиционно цена квартиры, особенно если она попадает на рынок от собственника (без участия риелтора), изначально несколько завышена. Сначала продавец пробует стартовую цену, чтобы проанализировать коридор интересов покупателей. По данным «Миэль», в среднем продавцы вторичных квартир завышают цену на 10%. Но бывают и те, кто считает, что их жилье стоит в 1,5 раза дороже реальной рыночной стоимости — таких людей 5%, добавили в «Инком».

Причин для завышения цен на старте множество, часто они иррациональны: от позиции «я так считаю» и личных мотивов до наценки за уникальность локации и рыночной ситуации, когда действительно есть перспектива роста. «Собственники завышают цену: во-первых, «а почему бы и нет». Во-вторых — «моя квартира лучше, так как я вложил душу в ремонт и т.п.». В третьих — закладывают цену на торг. И так делают все продавцы, поэтому на старте оказываются завышены практически все цены. Каждый новый игрок ориентируется именно на них. Риелторы называют это «витриной не проданных объектов», — рассказал Александр Москатов из «Миэль».

Некоторые продавцы планируют разъезд в 2-3 квартиры меньшей площади и пытаются покрыть издержки на их покупку, увеличив цену. Кто-то просто убежден, что его жилье стоит дороже рыночной цены, приводит примеры Сергей Шлома из «Инком». В качестве иллюстрации Юлия Дымова из Est-a-Tet приводит пример: «Сейчас продается трехкомнатная квартира в Северном Медведково в панельном доме. Она уже несколько месяцев выставлена на 2 млн руб. выше рынка, и продавец категорически не готов снижать цену, так как уверен, что они будут расти. Но если звонки по квартире и есть, то до сделок не доходит», — отметила эксперт.

Иногда наценка может быть обоснованной, например, за уникальность объекта. «Здесь речь может идти о реально уникальных квартирах — двухуровневые, с террасами. Но может быть наценка и при отсутствии конкуренции. Например, в продаже почти все однушки, а продавец выставляет трешку, и наоборот», — рассказала эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.

Завышать цены продавец может из-за перспектив развития района. В первую очередь речь идет о строительстве метро, особенно это актуально в ожидании открытия БКЛ в ближайшие месяцы. Также это может быть с домами под реновацию — с перспективой получить новое жилье в новом доме и с большей площади без доплат, добавила ведущий аналитик ЦИАН.

Срок продажи и скидки

Завышенная цена обычно влияет на срок продажи: чем выше наценка, тем дольше срок продажи. По данным «Миэль», средний срок экспозиции (от публикации объявления до снятия объекта с продажи) составляет около 90 дней. Но если цена соответствует рынку объект продается быстрее. Например, однокомнатная квартира с адекватной рынку стоимостью продается в среднем за месяц.

Согласно наблюдениям ЦИАН, средний срок экспозиции выше для тех квартир, по которым продавцы повышали цены — около 69 дней поиска покупателя. Для квартир, цена на которые, наоборот, снижалась — 65 дней. Квартиры, где цена не менялась, экспонировались в среднем 41 день. «Таким образом, изначально неверный подход к ценообразованию увеличивает срок экспозиции в среднем в полтора раза. Данная статистика приведена для объявлений вторичного рынка в Москве по квартирам, вышедшим в продажу летом 2021 года», — пояснила Виктория Кирюхина.

Однако определить точный срок продажи квартиры с завышенной ценой сложно — это может быть и несколько месяцев, или даже год. «Иногда продавец считает, что он готов ждать «дорогого» покупателя и попадает в ловушку: квартира продастся все равно по рыночной цене, но намного позже. Причем все это время квартира может простаивать», — отметил управляющий директор сети «Миэль».

«Если, например, срок экспозиции составляет полгода, то экономический ущерб при стабильном рынке очевиден: полгода продавец мог бы пользоваться полученными деньгами. Если это ипотечная квартира, то продавец ежемесячно теряет сумму в размере платежа банку», — отмечает Александр Москатов. По его словам, в конце концов цена все равно приходит к рыночной: либо усилиями самого продавца (дисконт), либо — что бывает намного реже — ее «догонит» рынок в период его активного роста.

В целом торг — достаточно распространенное явление на вторичном рынке жилья, в отличие, например, от новостроек, отметила ведущий аналитик ЦИАН. Но скидки, как правило, небольшие. Максимальный дисконт могут получить покупатели больших по площади квартир — около 10%. Но в целом все зависит от собственника. Например, если это срочная продажа, то можно рассчитывать и на больший дисконт, добавила она.

Источник

Почему квартиры в России стоят так дорого?

На покупку квартиры в России нужно копить не меньше десяти лет, а то и дольше. Почему жилье в стране такое дорогое? Мы поговорили с экспертами и выяснили, из чего складываются цены на вторичку и новостройки.

Какие параметры влияют на стоимость жилой недвижимости?

В мире используется три основных метода оценки недвижимости: затратный, доходный и метод сравнительных продаж.

Если мы говорим о первичном рынке, то цена складывается из себестоимости строительства и издержек застройщика. Себестоимость — это стройматериалы, работы, затраты на покупку или аренду земли, подключение коммуникаций и т. д. Издержки застройщика — это, например, стоимость кредита на строительство. Кроме того, в цену всегда входит чистая прибыль застройщика.

При продаже вторичного жилья собственник квартиры ориентируется на те цены, которые на рынке уже сложились. «Получается, что собственники вторичного жилья используют метод сравнительных продаж. Как правило, это абсолютно оправданный, реалистичный подход. Он дает представление о том, за сколько эта квартира будет куплена, сколько за нее готов заплатить потенциальный покупатель», — рассказывает начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.

Многие задаются вопросом: почему в одном и том же районе цены на жилье могут очень существенно различаться? «Бывает, что квартира на вторичном рынке стоит существенно дешевле аналогичной по площади квартиры в новостройке. Во-первых, большое значение имеет качество дома — например, очень старый дом с деревянными перекрытиями и изношенными коммуникациями будет сильно проигрывать в цене средней новостройке. Кроме того, на цену влияют и характеристики самой квартиры: неудобная планировка и неудачный вид из окна могут сыграть в минус. Важно также наличие на квартире обременений, отсутствие возможности продать недвижимость по ипотеке и многое другое. Неудобное расположение дома относительно дорог и остановок общественного транспорта, плохо развитая инфраструктура могут усугубить ситуацию», — объясняет председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

Если сравнивать порядок цен на вторичном и первичном рынке, то в большинстве случаев готовое жилье все же будет дороже строящегося, хотя эта разница постепенно сокращается. «Себестоимость производства нового жилья растет, в то время как уже построенное жилье не дорожает, — говорит руководитель управления по стратегии и маркетингу ГК «Инград» Анна Соколова. — Расходы у застройщиков растут и из-за законодательных изменений, и из-за роста стоимости строительных материалов, и из-за высокой конкуренции: в борьбе за покупателя застройщик должен постоянно улучшать свой продукт, а также увеличивать расходы на рекламу и маркетинг».

Расчет: как образуется цена квартиры в новостройке?

Мы попросили руководителя компании «ТОП Идея» Олега Ступенькова в деталях рассказать, из чего складывается цена кв. метра.

Для примера взяли новостройку комфорт-класса в старой Москве. Общая площадь — 50 тысяч кв. метров (из них 30 тысяч кв. метров — продаваемая площадь).

Себестоимость строительства новостройки складывается из следующих статей:

Получается, что себестоимость продаваемого метра в таком ЖК – примерно 130 тысяч рублей. (Если не учитывать затрат на содержание компании, обслуживание кредитов и займов, налогов.) Но это еще не все. Нужно добавить стоимость строительства социальной инфраструктуры и внутриквартального благоустройства — примерно 20 тысяч рублей на кв. метр.

В результате себестоимость кв. метра составит примерно 150—160 тысяч рублей.

«Чисто теоретически можно снизить стоимость кв. метра, которая получилась по итогам расчетов, примерно на 10 тысяч за счет оптимизации затрат на стройку. Если взять текущую среднюю стоимость кв. метра в старой Москве, то мы увидим, что она равна примерно 160—180 тысячам рублей, так что снижаться особо некуда», — отмечает Олег Ступеньков.

Почему в начале строительства цена намного ниже, чем в финале?

Дело в том, что на нулевом цикле строительства покупатель не получает никакой недвижимости — он покупает узаконенное «обещание» ее построить в обозримом будущем. Спрос на новостройки на этапе котлована всегда ниже, чем на уже возведенные, так как риски выше. Большинству компаний приходится привлекать деньги соинвесторов уже на самом старте, поэтому и условия для покупки лучшие из возможных.

«Девелопер получает свою прибыль в финале проекта, когда имеет возможность продавать квартиры по самой высокой цене. На начальном этапе действует формула «чем больше покупателей, тем больше денег; чем больше денег, тем быстрее темпы строительства; чем быстрее темпы строительства, тем больше покупателей».

Формула очевидная, и она работает. На начальном этапе строительства застройщик заинтересован в привлечении большего финансирования, а значит, большего количества покупателей — то есть он готов продавать большее количество квартир по меньшей цене метра для того, чтобы получить необходимый объем финансирования для обслуживания банковских кредитов, и, собственно, для сохранения темпов строительно-монтажных работ», — рассказывает Анна Соколова.

Повлияет ли на стоимость запрет на продажи недвижимости по ДДУ?

Единого мнения на этот счет у экспертов нет. Например, Ирина Доброхотова склоняется к тому, что цены изменятся, и довольно существенно: «Грядущий запрет на продажи строящегося жилья, безусловно, повлияет на стоимость новостроек. Если продаваться будут только уже построенные и сданные дома «без рисков», цены будут минимум на 20% выше, чем на этапе котлована».

Такой же точки зрения придерживается Светлана Денисова: «Сворачивание механизма долевого участия как способа привлечения денег дольщиков напрямую в стройку обязательно скажется на росте цен на жилье не только потому, что сократятся объемы, но в первую очередь в связи с удорожанием, которое придет вместе с привлечением денег банков. Если строительство будет вестись на кредитные средства, то цена кв. метра возрастет как минимум на стоимость этих кредитных средств и издержек, которые они за собой повлекут».

Никакого глобального снижения цен ожидать точно не стоит, впрочем, как и их повышения на порядок или несколько. «Могут, конечно, случиться форс-мажоры. На резкое снижение цен может повлиять отсутствие спроса, возникшее по какой-то внешней причине. К росту цен может привести дефицит жилья — резкое ограничение числа квартир в свободной продаже», — делится мнением Ирина Доброхотова.

Источник

Я рано продала новостройку и потеряла 1,78 млн рублей

Почему не всегда выгодно инвестировать в «первички»

Раньше я думала, что купить новостройку на этапе строительства — точно выгодно. Но это оказалось не совсем так.

В декабре 2014 года мы с мужем купили однокомнатную квартиру в подмосковных Люберцах. Она была в строящемся доме и стоила 3,85 млн рублей. Это было дешево, ведь через два года рядом обещали открыть метро. Мы взяли ипотеку, а потом кредит на ремонт и мебель. Со всеми расходами квартира обошлась нам в 4,73 млн рублей. Но мы мечтали, что когда откроют метро, она подорожает и окупится с лихвой.

Эта статья для тех, кто хочет купить квартиру в новостройке ради прибыли. Расскажу, сколько мы потратили на ремонт и сделки и сколько переплатили по кредитам. И объясню, почему невыгодно инвестировать в квартиру без ремонта, если не готовы ждать продажи несколько лет.

Почему мы решили купить квартиру

До ноября 2014 года мы с мужем не думали покупать жилье. Мы готовились к свадьбе, снимали квартиру на окраине Москвы и собирались в ближайшие годы путешествовать.

В общем, мы тогда прислушались к маме и стали искать квартиру.

Почему мы выбрали новостройку

Квартира была площадью 34,5 м², а дом находился в Люберцах, в четырех километрах от Мкада. В ноябре 2014 года в нем были готовы четыре этажа из семнадцати, а сдать его обещали в декабре 2015 года.

Нам понравилось, что в десяти минутах пешком строится станция метро «Косино-Ухтомская» — потом ее переименовали в «Лухмановскую». На портале правительства Москвы мы прочитали, что она откроется в 2016 году. И решили, что купить рядом квартиру всего за 3 850 000 Р — большая удача. Мы понимали, что квартира будет без отделки, но о тратах на ремонт не думали: до него же был целый год. Я взяла ипотеку на недостающие 700 000 Р и в декабре 2014 года подписала с застройщиком ДДУ — договор долевого участия.

Закона о защите прав дольщиков тогда не было. Мы понимали, что стройку могут заморозить и деньги будет сложно вернуть, но решили не думать о плохом. Повезло, что застройщик в итоге не обманул.

Дополнительные траты при покупке

Уже на этапе покупки квартира обошлась нам дороже чем 3,85 млн рублей. Ведь мы потратились на регистрацию ДДУ и оформление ипотеки. А когда через год дом достроился, доплатили застройщику за лишнюю площадь: квартира получилась больше, чем планировалось.

Вот сколько составили эти траты.

Доплата за лишнюю площадь. Когда дом построили, площадь нашей квартиры оказалась на 0,255 м² больше, чем в договоре. Возможно, строители ошиблись на пару сантиметров, когда возводили перегородки между квартирами. И соседняя получилась меньше, а наша — больше.

стоила квартира, когда дом сдали

На дополнительные траты при покупке ушло 47 350 Р

Как победить выгорание

Траты на ремонт, двери, кухню и технику

Квартира была без отделки, в виде пустой бетонной «коробки». Когда мы впервые туда зашли, через щель в полу виднелась такая же «коробка» соседей снизу. Электричество шло до щитка в прихожей, и мы осматривали свои хоромы при свете фонариков. А в ванной из стены торчали только огрызки труб — для горячей и холодной воды и слива в канализацию. В общем, без ремонта это жуткое помещение нельзя было назвать жильем. А ремонт стал самым ужасным процессом, что нам пришлось пережить.

Расскажу, что такое черновые и чистовые работы и во сколько они нам обошлись. Плюс посчитаю стоимость санфаянса, дверей, кухни, встроенной техники и разных мелочей, которые мы потом продали вместе с квартирой.

Черновая отделка — это когда квартиру подготавливают к финальным работам: поклейке обоев, укладке плитки и всему остальному, что потом будет радовать глаз. Во время черновой отделки электропровода ведут туда, где будут розетки и светильники. А трубы с водой — к будущим умывальникам, ванне и туалету. Потом эти провода и трубы замуровывают в стены, полы и потолки, а все поверхности выравнивают. В конце стены и потолки еще шпаклюют и штукатурят.

Мы ничего не понимали в черновой отделке и решили нанять мастеров под ключ. Познакомились в подъезде с прорабом какой-то бригады, и он сказал, что работает от застройщика. За работу и материалы попросил 250 тысяч рублей. Мы не знали, что насчет застройщика он обманул, а цену завысил: в это же время наши соседи отдали другой бригаде всего 180 тысяч. В общем, мы согласились и заключили с бригадой договор.

Прораб обещал закончить работы за три недели, но в договоре «на всякий случай» прописал три месяца. Мы не придали этому значения, внесли полную предоплату и уехали отдыхать. А когда вернулись, увидели, что в квартиру вообще никто не заходил.

Оказалось, бригада ремонтировала сразу несколько квартир и до нашей у нее не дошли руки. Когда мы устроили скандал, ремонт наконец начался. Но нам пришлось каждый день приезжать и следить, чтобы мастера не разбрелись по другим объектам. По этому поводу мы постоянно ругались с прорабом и слушали хамство в ответ.

А однажды мы приехали и увидели у двери мужчину из службы доставки. Оказалось, наш прораб заказал 60 мешков с цементом по 50 кг, а сам куда-то ушел с мастерами и не отвечал на звонки. Поднимать мешки было некому: услуги грузчиков он не оплатил, так что они не приехали. А отправлять мешки обратно мы не хотели: это могло затормозить ремонт. В итоге мой муж поднимал их в одиночку целый день, надорвал спину и испортил куртку: цементная пыль въелась так глубоко, что потом не отстиралась. А когда муж дозвонился до прораба, тот сказал только: «Прости, брат, забыл про доставку».

Черновой ремонт закончился через три недели. Я прожила их на успокоительных, и мы жалели, что не купили вторичку. А предстояла еще чистовая отделка.

Чистовая отделка — это когда на стены клеят обои и плитку, на пол стелют ламинат или линолеум, а потолки красят или делают натяжные. Сюда же входят и всякие мелочи вроде установки подоконников и плинтусов.

Для чистовой отделки мы нанимали мастеров по отзывам на «Профи-ру». Выбирали профильных, то есть плитку нам клал профессиональный плиточник, а обои клеила обойщица. Бывают еще универсалы, которые якобы умеют все на свете, но мы в них не верили.

Нам не повезло только с плиточником и мастером по отделке потолков. У первого не было аппарата, чтобы аккуратно резать плитку, и пару штук он сколол. Мы заметили это, когда он положил только первый ряд плитки, и выгнали его, не заплатив. К счастью, никакой предоплаты он до этого не требовал.

Источник

Квартира от застройщика или риелтора: у кого выгоднее

При покупке квартиры в новостройке многие сталкиваются с вопросом: обратиться напрямую к застройщику или в агентство недвижимости. У каждого способа покупки разные схемы взаимодействия, свои плюсы и минусы.

Чтобы выяснить, в чем плюсы и минусы для покупателя при работе напрямую с застройщиком или с помощью посредника, мы обратились в девелоперские и риелторские компании. Рассказываем, в чем разница для покупателя во взаимодействии с одной или другой стороной при покупке нового жилья.

Эксперты в этой статье

Риелторы:

Девелоперы:

Есть ли разница в цене

Как правило, застройщики и риелторы продают квартиры в новостройках на тех же условиях по единому прайс-листу, утвержденному девелопером. Комиссию брокеру за реализацию своего проекта платит сам застройщик: сумма устанавливается в индивидуальном порядке и зависит от сложности проекта, а также от ситуации на рынке, поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. По ее словам, расходы на комиссию застройщик включает в смету и равномерно распределяет на все лоты — то есть услуги агентства уже заложены в стоимость предложения вне зависимости от того, приобретает клиент квартиру напрямую или через риелтора.

В девелоперской компании «Эталон» подтверждают, что конечная стоимость и действующие скидки одинаковы независимо от того, приобретается объект напрямую у менеджера по продажам или сделка заключается через агента. В любом случае скидки, как правило, согласовываются с застройщиком, говорит председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

В то же время, по словам директора по продажам девелоперской группы компаний «Инград» Константина Тюленева, разница в цене может быть из-за дисконтной политики. «Если проект успешно продается, риелтор не готов давать дисконт. Кроме того, всегда существует тенденция к искусственному повышению стоимости. С другой стороны, если проект продается невысокими темпами, риелтор старается закрыть сделку всегда с дисконтом. Отличие застройщика в данном случае выражается в большей степени акциями и программами поддержки от банков-партнеров, которые редко переходят в прямой дисконт», — говорит эксперт.

Дополнительные платы

В отличие от вторичного рынка, при покупке новостройки с клиента не берут комиссию за сделку — она уже включена в стоимость квартиры. Однако, как правило, за сопровождение сделки и регистрацию договора долевого участия (ДДУ) придется доплатить вне зависимости от того, выбрали вы покупку у застройщика или у риелтора, говорит Доброхотова. По ее словам, комиссия агентства (по договору о возмездном оказании услуг) может быть разной, в среднем это около 30 тыс. руб.

При этом не все девелоперы берут дополнительные платы за различные услуги по оформлению документов. Например, в компании ГК «Инград» отметили, что не берут допплат и не планируют этого делать в будущем. В компании «Эталон» клиент оплачивает только стандартные расходы, такие как госпошлина, услуги нотариуса.

Особенности взаимодействия с застройщиком

Глобально при взаимодействии с риелтором и застройщиком для покупателей новостроек разницы нет, тонкости — в деталях. Некоторые покупатели новостроек хотят работать напрямую с застройщиком, без посредников. У этого варианта есть свои плюсы:

К минусам покупки квартиры через застройщика можно отнести:

Особенности покупки новостройки через риелтора

В работе с риелтором при покупке квартиры в новостройках есть свои особенности. Обычно новостройки реализуются риелторскими агентствами, привлеченными на эксклюзивной или коэксклюзивной основе. Во втором случае на застройщика работают на равных условиях сразу несколько компаний. Острая конкуренция стимулирует как менеджеров, так и руководителей отделов продаж, и в результате застройщик получает высоко мотивированных продавцов.

Основные плюсы при таком взаимодействии:

В работе с риелторским агентством есть и минусы:

Источник