право на долю в квартире документ
Как оформить долю в квартире в собственность: описание процедуры, пакет документов
Как оформить долю в квартире в собственность? Этот вопрос встает перед многими гражданами нашей страны, одновременно пугая их возможными трудностями, связанными с бюрократическими процедурами. В статье, представленной вашему вниманию ниже, попытаемся разобрать весь механизм и порядок оформления долей в недвижимости в собственность гражданина.
Что такое доля в квартире?
Прежде чем начать оформление доли в квартире на конкретное лицо, желающее стать ее собственником, необходимо разъяснить читателям, что же такое доля. В юридическом толковании это слово имеет абсолютно то же значение, что и в любом ином. То есть доля – это какая-то определенная часть от целого. К примеру, яблоко, разрезанное на несколько кусков, будет иметь несколько долей. Один из кусков данного яблока будет являться его долей.
Таким же образом доля в квартире соотносится с квартирой в целом. Единственное отличие – доля в недвижимости не видна, она номинальна, ее нельзя выделить в натуре и отдать ее владельцу. Доля в квартире не может быть разделена, как куски яблока, она определяется не своим видом, например конкретной комнатой, она высчитывается математическим способом, и в каждом конкретном случае определяется по-разному.
Как оформить долю в квартире в собственность?
Если физическое лицо желает оформить на себя долю в какой-либо понравившейся ему квартире, то ему следует знать, что этот процесс вовсе не сложен, хотя и требует некоторых простейших действий.
Во-первых, гражданин должен обратиться к действительному собственнику квартиры и попросить его, чтобы тот подарил или продал ему часть своего имущества. Возможно, что это предложение вызовет у дорогого читателя усмешку, ведь никто не согласится подарить часть своей квартиры незнакомцу. Однако если у заинтересованного лица имеется дар убеждения и он настойчив в своих притязаниях, то ничего невозможного в этом не будет. К тому же, как говаривал известный персонаж Марио Пьюзо, собственнику жилища всегда можно сделать такое предложение, от которого тот не сможет отказаться.
Итак, решив вопрос с тем, какую часть жилого помещения покупатель или одаряемый будет оформлять в свою собственность, нужно приступать к процедуре сбора документов.
Документы для оформления
Сбор документов лучше осуществлять самому, так как неизвестно, какие неблагие цели может преследовать собственник доли в квартире. Еще одним вариантом подготовки документов будет являться поручение этого дела аккредитованному специалисту, таковым может предстать как риелтор, так и любой юрист. Прежде всего, от продавца доли (или ее дарителя) следует истребовать документы, на основании которых он стал хозяином квартиры. Это могут быть гражданско-правовые договоры любого типа основания. Например, купли-продажи, мены, приватизации и другие. Кроме этого стоит попросить от собственника документ, выданный Росреестром, который будет подтверждать право собственности на желаемую квартиру. Ранее этот уполномоченный орган выдавал специальные свидетельства о праве собственности, однако последние пару лет их отменили, а государственный орган выдает простые бумажки – выписки из ЕГРН. Именно они и будут подтверждать право собственности.
Какие еще документы нужны?
Перечисленные два документа являются важнейшими в заключаемой сделке, однако и их совсем недостаточно. Для скорейшей и легальной сделки, будь то дарение или продажа, покупателю или одаряемому следует собрать еще кое-что:
Поход к нотариусу
Помимо долгих очередей, неудобного графика работы и не всегда вежливого обращения в нотариальной конторе покупателя будет ждать и положительный момент – договор купли-продажи подготовит сам нотариус! То есть уже не нужно волноваться ни одной из сторон, что что-то пойдет не так или где-то будет допущена ошибка.
Скажем и про неприятный момент того, как оформить долю в квартире в собственность. После заверения сделки покупателю нужно будет выложить нотариусу немалую сумму за совершение нотариально действия, а также за правовую и техническую работу. Сумма может составлять от 10 000 рублей и больше.
Чтобы избежать подобного инцидента с деньгами, рекомендовано нотариальные расходы возложить на продавца.
Поездка в Росреестр
Итак, документы собраны, договор удостоверен нотариусом, что же делать дальше? А вот теперь самое время ехать в уполномоченный орган, который и будет проводить регистрацию сделки. В последнее время требования к этому действу изменились, покупателю не нужно тащить с собой продавца. Другими словами, покупатель может идти в Росреестр один, а продавца отправить домой, чтобы тот освобождал будущую собственность (угол или комнату).
В Росреестр опять же нужно будет проехать через банк или какой-нибудь терминал. Там будет надобно в обязательном порядке оплатить госпошлину – 2000 рублей. Без этого платежа процедура регистрации права собственности будет приостановлена, а покупатель не сможет распоряжаться приобретенной долей, так как еще не станет полноправным собственником.
Считаем свою долю
После того как документы сданы в государственный орган, прошла регистрация, а покупатель стал счастливым обладателем доли в однокомнатной квартире, можно посчитать, сколько ему положено метров по закону, то есть каков его размер доли собственности в квартире.
Так как доли бывают весьма разные, необходимо заглянуть в договор и посмотреть, сколько там написано. К примеру, покупатель приобрел 4/27 доли в однокомнатной квартире, где сосбственниками являются еще два человека с долями 11/27 и 4/9. Жилая площадь квартиры составляет 27 квадратных метра, именно от нее и отталкивались стороны, продавая долю. Таким образом, у покупателя возникло право на 4 кв.м, что, согласитесь, абсолютно неплохо, если однокомнатная квартира расположена в пределах Московской кольцевой автодороги.
Доля в договоре может быть определена и по-другому. Например, 1/3, 3/4 и тому подобное. В таких случаях площадь для проживания определяется в соответствии с математическими расчетами, которые, скорее всего, вы изучали в школе.
Как получить остальные доли в собственность
После получения доли в квартире в свою собственность у покупателя возникнет естественное человеческое желание – забрать у остальных сособственников все остальное. В таких случаях действовать нужно строго по закону. Корлеонские варианты здесь не пройдут. Раздел долей собственности в квартире должен быть осуществлен по взаимному и добровольному согласию всех жильцов.
Выгодна ли долевая собственность?
Таким образом, мы рассмотрели вопросы о том, как оформить в собственность долю в квартире. Вы узнали, как собрать документы, а также другие важные моменты. Долевая собственность на квартиру – это не редкость в наши дни, поэтому вкладывать деньги в такой проект или нет, решать гражданам самостоятельно.
Мне досталась доля в недвижимости: что я могу с ней сделать
Допустим, вы получили наследство, или развелись и поделили нажитое в браке имущество, или купили с кем-то квартиру в складчину. Словом, стали собственником доли какого-либо объекта недвижимости.
Рассказываем, как ею владеть и распоряжаться, что нужно сделать, чтобы продать, и о чем придется договариваться с другими владельцами долей.
Чем фактически владеет собственник доли
Владение долей квартиры чаще всего не означает владения правами на конкретную комнату (даже при наличии возможности выделить каждому владельцу по комнате). Собственник владеет долей в праве собственности, и она может быть как равной с долями других владельцев, так и большей или меньшей.
«Долевая собственность — особая форма владения, при которой ни у одного из сособственников нет определенно выделенного имущества, в каждом сантиметре квартиры есть доля другого собственника, — поясняет руководитель офиса «В Крылатском» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева. — Поэтому иногда очень сложно установить порядок пользования. Если сособственники не могут договориться мирным путем, то они определяют порядок пользования по суду».
Впрочем, доля может быть и реальной. По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, реальная доля может быть привязана к конкретным частям квартиры (например, комната 12 кв. м в двухкомнатной квартире общей площадью 52 кв. м). Причем выделяться может только изолированное жилое помещение — комната, а коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности. Выделение реальных долей приводит к тому, что квартира по факту превращается в коммунальную.
Кто может владеть долями
Количество владельцев и их качественный состав законом не ограничены. Например, собственность может принадлежать только физическим или только юридическим лицам, а также одновременно физическим и юридическим лицам.
Особенности владения долями
Обладатель доли в жилой недвижимости имеет все права собственника, а именно права владения, пользования и распоряжения. Однако реализовать эти права без согласования с другими собственниками невозможно. «Чаще всего это приводит к различным спорам, и попытка реализации того или иного права без согласования с другими владельцами может быть признана судом неправомочной. Чтобы не доводить дело до конфликта, собственник доли должен понимать, что своими действиями ему не следует нарушать права владельцев других долей», — рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Собственник доли в жилой недвижимости обязан платить имущественный налог и коммунальные платежи, помимо этого, оповещать других владельцев жилья о планируемых сделках со своей долей собственности (продажа, аренда, залоговое обеспечение и т. п.). Владелец доли в помещении должен содержать свою собственность в порядке, устранять аварийные ситуации, даже если он фактически не использует помещение.
«Долевая собственность — это ограниченное пользование. Если другой собственник не проживает в квартире, не стоит забывать о том, что он может в любой момент воспользоваться своей жилплощадью», — отмечает Ирина Бербенева.
Как оплачиваются услуги ЖКХ
Услуги ЖКХ при общей долевой собственности оплачиваются, как правило, по единому платежному документу. При этом любой участник долевой собственности вправе обратиться в управляющую компанию с заявлением о выставлении ему отдельного счета за услуги ЖКХ пропорционально его доле, рассказала руководитель юридической службы компании «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. «Законом определено, что участник долевой собственности обязан участвовать в издержках по содержанию и сохранению имущества соразмерно своей доле», — говорит эксперт.
Можно ли кого-нибудь зарегистрировать в долевой квартире
Владелец доли в квартире имеет право сам зарегистрироваться в ней без согласия других собственников. Он также может зарегистрировать там своего несовершеннолетнего ребенка, поскольку по закону местом жительства несовершеннолетнего до 14 лет является место жительство его родителей (или одного из них). Если же владелец хочет зарегистрировать в долевой квартире супруга или супругу, родителей, других родственников, а также лиц, не состоящих с ним в родстве, то ему придется получить согласие всех совладельцев квартиры.
Как выделить свою долю, чтобы ни от кого не зависеть
Гражданский кодекс России позволяет выделить долю в натуре, но лишь в том случае, если есть техническая возможность оборудовать в этой части жилья отдельный вход и санузел. Только при соблюдении этих норм можно поставить объект на кадастровый учет и оформить на него право собственности.
«При выделении доли в натуре участник долевой собственности становится индивидуальным собственником, для него долевая собственность на имущество прекращается, — поясняет Светлана Краснова. — Но применительно к квартирам реализация процедуры выдела доли практически невозможна. Поэтому чаще всего собственники долей обращаются в суд с требованием об определении порядка пользования квартирой (закреплении конкретной комнаты за истцом)».
Поделить современные квартиры непросто, поскольку общая площадь должна быть не менее 28 кв. м (СНиП 01.31.2003) с учетом особенностей планировки. Если представить себе, что квартира очень большая и обустройство двух отдельных входов в ней возможно, то изменение жилой и нежилой площади, установка нового оборудования и подвод коммуникаций обойдутся недешево.
«В случае когда обособление доли в натуре осложняется объективными причинами, юристы советуют выделить свою долю в денежном эквиваленте, — отмечает Ирина Доброхотова. — Владелец, отказавшийся от своей доли, взамен получит деньги от других сособственников, которые после этого смогут распределить его долю между собой».
Можно ли продать свою долю
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».
Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.
«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».
Сложности распоряжения долевой собственностью
Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.
«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».
Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.
Как оформить дарственную на долю
Сколько стоит и в каких случаях не понадобится нотариус
Дарственная — это бытовое название договора дарения. С юридической точки зрения это пример одностороннего договора. Но термин «односторонний» вовсе не означает, что у этого договора только одна сторона, — в договоре всегда не меньше двух сторон, которые его подписывают. В данном случае это значит, что у одной стороны договора есть только права, а у другой — только обязанности.
Что вы узнаете
Требования к доле в квартире
То, что мы обычно называем долей, — это доля в праве собственности на квартиру. Доля в праве — это не часть квартиры, не отдельная комната или две. Доля в праве означает, что вам принадлежит вся квартира, но только в пределах размера доли.
На практике это не очень удобно, особенно если собственники — чужие друг другу люди. Поэтому такие собственники долей часто договариваются о том, кто в какой комнате будет жить и какой частью квартиры будет пользоваться. В особенно сложных случаях сособственники могут выделить свою долю в натуре — поделить квартиру через суд.
Доля обязательно должна быть выделена и оформлена, то есть зарегистрирована в едином государственном реестре недвижимости — ЕГРН. Например, один из супругов решил подарить свою долю в праве на квартиру. Если до этого доли не выделялись, разделение будет существовать только на словах. Чтобы подарить или продать такую долю, нужно договориться о разделе прав на квартиру письменно и зарегистрировать доли в Росреестре.
Кому можно подарить долю в квартире
Подарить квартиру или долю в праве на нее можно почти кому угодно: и постороннему человеку, и члену семьи. Но некоторые ограничения все же есть. Они касаются любых дорогих подарков, а не только долей в праве на квартиру.
Вот кому нельзя дарить ни долю в праве на недвижимость, ни другие подарки дороже трех тысяч рублей:
По характеру запретов понятно, что все они касаются борьбы с коррупцией.
Любому другому человеку долю можно дарить свободно. Для этого не нужно получать согласие ни собственников остальных долей, ни несовершеннолетних, зарегистрированных в квартире. Правила преимущественной покупки на эти случаи тоже не распространяются — они действуют только для возмездных сделок.
Согласие потребуется только от супруга, если доля появилась во время брака и при этом не досталась вам в наследство или в качестве подарка.
Порядок дарения не зависит от того, кому именно вы решили сделать подарок, — правила одинаковы и для дарения родственнику, и для дарения постороннему человеку. Это скажется только на налогах, которые придется заплатить новому собственнику. Об этом расскажу отдельно.
Как оформить дарственную на долю
Какие документы понадобятся. До того как будете подписывать договор дарения, стоит собрать тот же пакет документов, который обычно получают перед продажей квартиры:
Если оформляете через нотариуса, он может попросить дополнительные документы. Например, справку из психоневрологического диспансера, чтобы проверить дееспособность сторон. Это особенно актуально в ситуации, когда долю дарит пожилой человек.
Как правильно составить договор дарения доли. Договор нужно составить в письменной форме и подать на государственную регистрацию, чтобы зарегистрировать переход права собственности. В большинстве случаев дарственную придется удостоверить у нотариуса.
Если заверять договор не требуется, вы можете составить его сами, найти шаблон в интернете или заказать у юристов. Мы уже тоже писали, как оформить договор дарения самостоятельно.
Проверьте, чтобы в договоре обязательно были:
Составить договор у юриста будет стоить от 2 до 10 тысяч рублей в зависимости от сложности договора и скорости его подготовки. Если будете делать договор через нотариуса, он возьмет оплату за услуги технического и правового характера — в каждом регионе и нотариальной палате это разные суммы.
Например, Московская нотариальная палата установила предельный размер оплаты на 2019 год: договоры дарения, обязательные для удостоверения, обойдутся не больше, чем в 6 тысяч рублей, а необязательные — не дороже 8 тысяч рублей.
Регистрация дарственной на долю
Сроки регистрации. Если договор дарения заверяет нотариус, он отправляет документы в Росреестр в тот же день, а регистрация в этом случае занимает от 1 до 3 рабочих дней. Если дело отправлено электронно, переход права на долю должны зарегистрировать в течение 1 рабочего дня. Бумажные документы регистрируют чуть дольше — 3 рабочих дня.
Если подаете документы самостоятельно в МФЦ, регистрация займет 9 рабочих дней.
Стоимость регистрации. За регистрацию потребуется оплатить только госпошлину — не больше 2000 рублей.
Когда не нужен нотариус при регистрации дарения доли. Нотариус не понадобится в двух случаях:
Во всех остальных ситуациях придется удостоверять договор. Хотя в этом есть и свои плюсы: нотариус может предложить проверенную форму договора и бесплатно отправит документы на регистрацию. Раньше эти услуги были платными, но с 1 февраля 2019 года нотариусам запретили брать деньги за услуги по отправке документов в Росреестр.
Если договор заверять не нужно, но очень хочется, это можно сделать. Это будет стоить чуть меньше — для договоров, не обязательных для удостоверения, установлен другой тариф.
Сколько стоит заверить договор у нотариуса. За удостоверение сделки придется заплатить тариф, который установлен законом: 0,5% от стоимости имущества. В любом случае эта сумма не может быть меньше 300 рублей и больше 20 тысяч рублей. За стоимость имущества в договоре дарения доли принимается кадастровая стоимость квартиры, рассчитанная пропорционально доле. Кадастровую стоимость можно узнать, заказав выписку о кадастровой стоимости в МФЦ или на сайте Росреестра — такая выписка выдается бесплатно. Можно посмотреть ее и на публичной кадастровой карте.
Например, если отец дарит сыну долю ⅓ в праве на квартиру с кадастровой стоимостью 6 миллионов рублей, придется заплатить 10 тысяч рублей:
6 000 000 Р × 0,5% × ⅓ = 10 000 Р
Если вы решили заверить договор по собственному желанию, тариф будет зависеть от суммы сделки и степени родства. За сумму сделки снова принимается кадастровая стоимость доли.
Как составить смету
Оформить договор и все зарегистрировать
Мы уже считали, сколько нужно копить жителям разных регионов России, чтобы купить однушку. Например, москвичу придется откладывать примерно 6 лет и 3 месяца. Во многом из-за стоимости жилья многие россияне предпочитают покупать квартиру вместе, а не поодиночке — так возникает долевая собственность.
Еще в праве собственности на квартиру появляются доли, когда:
По умолчанию у супругов на квартиру, купленную в браке, возникает совместная собственность. Она отличается от долевой тем, что конкретные доли в праве собственности не определены. Супруги могут решить выделить доли, чтобы при разводе, например, продать одну из долей третьему лицу.
Долевая собственность возникает всегда, когда у одного объекта — квартиры, земельного участка, машины и т. д. — есть несколько собственников, и доля каждого из них определена.
Разберемся, как продать долю в квартире, сколько это стоит и какие документы нужны для успешной сделки.
Что вы узнаете
Как определить долю в квартире
Долю в квартире можно определить двумя способами:
Покупать реальную долю удобнее. Если вы покупаете, например, сразу комнату, то точно можете быть уверены, что продавец выделил долю. Это значит, что вы будете жить в этой комнате, а другой собственник там жить не будет. Только не забудьте уточнить порядок пользования общими помещениями: кухней, ванной, коридором.
Если покупаете идеальную долю и хотите жить в квартире, то, скорее всего, вам придется договариваться с другими собственниками о порядке пользования квартирой. К сожалению, другие собственники бывают несговорчивыми — возможно, договариваться придется через суд.
Что делать до оформления договора купли-продажи
Чтобы продать свою долю постороннему лицу, нужно сообщить другим собственникам квартиры, что вы хотите продать свою долю. Отправьте извещение каждому собственнику. Учтите: даже если два собственника живут по одному адресу, отправить одно извещение на двоих нельзя.
Если вы решили продать долю одному из собственников, пропускайте шаг с уведомлением: оно нужно только тогда, когда долю продают третьему лицу.
Перед тем как отправлять извещение, я советую обсудить с другими собственниками, что вы собираетесь продать долю, — так вы поймете, готов ли ее кто-то выкупить, сможете обсудить условия продажи заранее и указать в извещении уже согласованную цену.
Если вы не знаете всех собственников квартиры, долю в которой вы продаете, закажите выписку из ЕГРН. В ней вы найдете не только имена собственников, но и информацию, которая пригодится для договора купли-продажи : кадастровый номер, общую и жилую площади. Еще из выписки можно узнать, находится ли ваша квартира в залоге.
Извещение нужно направить в письменной форме всем собственникам за месяц до совершения сделки. В извещении обязательно укажите, что именно вы продаете и за какую цену.
Чтобы было легче согласовывать условия договора купли-продажи, дополнительно укажите:
Извещение можно передать через нотариуса или вручить лично. Еще можно отправить по почте телеграмму с текстом извещения либо заказное письмо с уведомлением и описью вложения.
В эпоху всемирной удаленки можно передать извещение в электронной форме нотариусу через единую информационную систему (ЕИС) Федеральной нотариальной палаты или через госуслуги.
Не забудьте получить подтверждение того, что вы отправили извещение, а адресат получил его.
У нотариуса нужно взять соответствующие свидетельства. Если вы решили отдать извещение лично, обязательно сделайте копию для себя и попросите получателя расписаться на ней. Еще пусть получатель укажет свои ФИО, дату получения и напишет, что извещение получил.
Если вы направили телеграмму и письмо по почте, подтверждениями будут копии телеграммы и письма, копии уведомлений о вручении с печатями Почты России.
Просто квитанция с описью вложения не подойдет. По мнению Федеральной нотариальной палаты, квитанция не доказывает, что вы действительно отправили собственникам уведомление: мало ли какой текст у самого извещения, которое вы указали в описи. Но если другие собственники не скажут, что извещения не получали, нотариус с радостью примет вашу опись.
У долевых собственников есть месяц со дня получения извещения, чтобы выкупить долю на указанных условиях. Считается, что они получили извещение, даже если на почту за ним никто не пришел, но вы отправили его по адресу регистрации. Но если извещение вернулось, потому что по указанному адресу не проживает нужный вам собственник, придется выяснить новый адрес и отправить извещение еще раз.
Если прошел месяц, а вам никто не ответил или кто-нибудь согласился выкупить долю, но не на ваших условиях, можете смело продавать ее третьему лицу — собственники утратили преимущественное право покупки.
Если один из собственников — несовершеннолетний, отказ за него составляет опекун. При этом нужно обязательно получить на это согласие органа опеки и попечительства, ведь отказ отбирает у несовершеннолетнего право преимущественной покупки доли.
Если орган опеки и попечительства не одобрил отказ от покупки доли, заключать договор купли-продажи доли с третьим лицом не стоит. Орган опеки и попечительства может потребовать в суде расторгнуть этот договор и возместить убытки несовершеннолетнему.
Что будет, если не отправить извещение?
Возможно, все будет хорошо, и все ваши собственники согласны на продажу доли третьему лицу. А возможно, и нет.
Если хотя бы один из них против продажи, то он в течение трех месяцев может подать иск о переводе на себя прав и обязанностей покупателя доли. Три месяца отсчитываются с момента, когда ему стало известно или должно было стать известно о продаже доли.
Такой иск собственник может подать не только когда ему не отправили извещение, а при любых нарушениях преимущественного права покупки, например:
Содержание договора купли-продажи доли
Договор купли-продажи доли регулируется правилами параграфа 7 главы 30 ГК РФ — так же как договор купли-продажи объекта недвижимости целиком.
Чтобы договор купли-продажи доли считался заключенным, нужно обязательно согласовать существенные условия. Без существенных условий договор не будет считаться заключенным.
Предмет договора — что именно вы продаете. Его нужно указать, чтобы точно определить объект продажи и дать все характеристики, которые не позволят спутать его с другим объектом.
Для начала нужно точно определить размер доли — ведь именно она является предметом договора. Если доля реальная — например, комната — в ней может находиться другое имущество, которое включено в цену — например, мебель. Тогда нужно обязательно отметить это в договоре.
Наряду с долей обязательно определите, в каком именно объекте недвижимости вы продаете долю — в квартире, доме и т. д. После укажите кадастровый номер объекта.
Кроме кадастрового номера индивидуализировать квартиру помогут:
Цена договора — сумма, которую вы ожидаете получить за предмет договора. Цену можно установить двумя способами:
Цена не может быть ниже той, которую вы указывали в извещении, направленном остальным собственникам.
Главное условие цены — ее однозначная определяемость. Это значит, что все данные для вычисления цены должны быть указаны в договоре.
Цену можно установить в рублях или валюте. Если указываете цену в валюте, обязательно напишите, как перевести цену в рубли, по какому курсу и на какую дату.
Дополнительно к цене обычно указывают порядок расчетов — наличный или безналичный — срок оплаты и другие условия, связанные с финансовой стороной договора.
Список остальных собственников с указанием их долей и других лиц, которые сохраняют право проживания в квартире после продажи доли. Если вам неизвестны все собственники, их можно найти в выписке из ЕГРН.
Обременения. Это не существенное условие, но все-таки стоит написать, есть ли у доли обременения: находится ли доля в залоге, заключен ли договор ренты и т. п. Это важно, потому что новый владелец вместе с долей возьмет на себя и некоторые обязательства. Например, если покупателю достанется доля, заложенная по договору об ипотеке, ему придется погашать задолженность перед банком. Это правило может отменить только соглашение с банком.
Если доля находится в ипотеке, то продавать ее можно только с согласия банка, если в договоре не сказано другое. Каковы у объекта недвижимости характеристики и есть ли у него обременения, можно узнать в выписке из ЕГРН.
Нотариальное заверение договора купли-продажи доли
В отличие от обычного договора купли-продажи недвижимости, договор купли-продажи доли нужно удостоверить у нотариуса. С 31 июля 2019 года, правда, появилось исключение — если все собственники решили продать свои доли по одной сделке, к нотариусу ходить не надо.
Сколько стоит нотариус
За удостоверение договора придется заплатить госпошлину. Размер госпошлины — 0,5% суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей. Ее нужно заплатить один раз вне зависимости от количества участников сделки. Сумму делят между ними в равных долях.
Но если все документы вы подготовили сами, а нотариуса просите только заверить их, то оплатить вы должны будете госпошлину — и больше ничего. Чтобы не заплатить лишнего, всегда уточняйте заранее у нотариуса, сколько он возьмет за свои услуги.
Чтобы нотариус заверил договор, нужно принести ему полный пакет документов по сделке:
Если есть еще какие-то документы, которые относятся к этой доле, их тоже можно принести.
Государственная регистрация сделки
Когда нотариус заверит договор купли-продажи доли, его нужно будет зарегистрировать.
Для того чтобы зарегистрировать в Росреестре переход права, нужно заполнить и подать заявление вместе со всеми документами, перечисленными выше.
С 1 февраля 2019 года нотариус сам должен отправить в Росреестр все нотариально заверенные документы вместе с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности. Дополнительных денег за это платить не придется и лишний раз ходить в Росреестр тоже. Но если хотите, вы можете отказаться от этой услуги и отправить документы самостоятельно.
Вот как еще можно подать заявление:
Росреестр регистрирует переход права в течение 3 рабочих дней с даты подачи документов в отделении. Если вы подали документы через сайт госуслуг или Росреестра — в течение 1 рабочего дня. Если вы подаете документы через МФЦ, регистрация займет 5 рабочих дней.
Росреестр не будет рассматривать ваше заявление, пока вы не заплатите госпошлину. Размер госпошлины — 2000 рублей. Если вы будете подавать документы электронно, размер пошлины станет меньше на 30% — 1400 рублей.
Когда Росреестр зарегистрирует переход права, он выдаст выписку из ЕГРН и поставит специальную регистрационную надпись на договоре.
Переход права собственности Росреестр зарегистрирует в течение 7 рабочих дней, если вы подавали заявление непосредственно в органы Росреестра, и в течение 9 рабочих дней, если вы подавали заявление через МФЦ.
НДФЛ с доходов от продажи доли
Платить НДФЛ не надо, если вы владели долей 5 лет и дольше. Если вы владели долей 3 года и дольше, НДФЛ тоже можно не платить, если вы:
При этом за другую недвижимость не считается та, которую вы купили в течение 90 дней до даты регистрации перехода права на проданную долю.
абз. 3 ст. 14 СК РФ — кто считается близким родственником
НДФЛ придется заплатить во всех остальных случаях по ставке 13%. Но не расстраивайтесь: есть способы заплатить меньше:
Что важно учесть при купле-продаже доли
Можно ли продать половину или часть своей доли? Закон не запрещает собственнику распоряжаться своей долей, в том числе выделять из нее часть и продавать. При этом должны соблюдаться все правила, описанные выше.
Перед тем как выделять долю из своей доли и продавать ее, подумайте: вы своим решением привлекаете в квартиру еще одного собственника. После продажи количество заинтересованных лиц и вероятность конфликтов увеличатся.
Может ли один из супругов продать свою долю? Может, но для начала нужно разделить право собственности, поскольку в совместной собственности, которая возникает в браке, конкретные доли за мужем и женой не закреплены.
В соглашении о разделе имущества укажите:
Еще доли можно разделить в брачном договоре. Сделать это вы можете максимально подробно и даже описать, какие предметы мебели принадлежат каждому из супругов.
Если кто-то из супругов недоволен разделом долей, все решит суд.
Когда долю выделят, совместная собственность превратится в долевую, а супруг сможет свою долю продать. При этом нужно уведомить другого супруга о своем намерении продать долю, а тот будет иметь преимущественное право эту долю купить — здесь действуют те же правила, что и с другими собственниками.
Как продать долю несовершеннолетнего? Если вы опекун несовершеннолетнего и хотите продать его долю, нужно получить разрешение на сделку от органа опеки и попечительства.
Обратитесь в орган опеки и попечительства по месту регистрации и напишите заявление о том, что планируете продавать долю несовершеннолетнего и обязуетесь соблюдать его права и интересы. Бланк заявления вам выдадут. Вам понадобятся и другие документы — их список лучше попросить в самом органе.
Написать заявление должны все законные представители ребенка и сам ребенок, если ему 14 и больше лет. Если родители в разводе, но сохранили родительские права, они оба должны участвовать в процедуре.
Чтобы получить разрешение, вы должны доказать органу опеки и попечительства, что условия жизни несовершеннолетнего не ухудшатся и что долю вы продаете в его интересах. Для подтверждения этого органы обычно просят следующие документы:
Ухудшением жилищных условий орган опеки и суд могут признать все что угодно. Например, мама решила продать комнату, которая принадлежала дочери, и купить долю в квартире бабушки девочки. Комната находилась в городе, а дом бабушки — в деревне. Орган опеки и попечительства решил, что ребенку будет лучше остаться в городе. Мать решила обжаловать решение в суде, но суд с решением органа опеки согласился.
Когда вы подадите заявление со всеми документами, орган опеки и попечительства должен в течение 15 дней либо разрешить продавать долю несовершеннолетнего, либо нет. Если вам откажут, орган опеки и попечительства должен будет объяснить, почему.
Можно ли продать долю, если один из собственников жилья не согласен? Если кто-то из собственников квартиры не согласен с тем, что вы продаете долю, у него есть два варианта: воспользоваться преимущественным правом покупки и выкупить у вас долю или пойти в суд и оспорить сделку.
Но даже если собственник пойдет в суд, он все равно может предъявить только одно требование — перевести на него права и обязанности покупателя по договору. То есть он должен быть готов выкупить долю, предъявляя такой иск.
Если вы все делаете по закону, извещаете собственников, не нарушаете ничьи права, шансов у собственника оспорить сделку не слишком много. Но если такая ситуация возникнет, попытайтесь договориться, чтобы не тратить время, нервы и деньги на суды и споры с собственниками.
«Свидетельство о регистрации перехода права собственности Росреестр выдаст в течение 7 рабочих дней, если вы подавали заявление непосредственно в органы Росреестра, и в течение 9 рабочих дней, если вы подавали заявление через МФЦ.»
Подскажите, что подразумевается под свидетельством о регистрации перехода права собственности?
Свидетельства о праве собственности с 2017 года больше не выдаются. По итогам регистрации прав на недвижимость выдается выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.
Татьяна, а в чем проблема, до сделки положить неоьзодисуб сумму на депозит нотариуса или в банковскую ячейку, а поськ перерегистрации и перехода права собственности деньги продавец и возьмет.
Эрнест, вы не сможете вселится на эту долю.
Dana, а что принципиально меняется? Порядок тот же
как инвалиду 2 группы продать 1/3 доли в квартире 2-х комнатной
владеем квартирой с родной сестрой я предложил ей выкупить мою долю за определенную сумму она согласилась а теперь заявляет что столько денег нет и требует снизить цену. мое предложение было ей направлено по почте ответ мною получен тоже по почте. что надо делать в таких условиях? я инвалид 2 группы живем в разных городах. помогите решить проблемму.
> Цену можно установить в рублях или валюте.
Рубль уже не валюта?
Сергей, валютой называются ден. средства иностранных государств.
Коттедж был рвзделен на несколько квартир и продаются они как доли. Что нужно учесть при покупке такой доли?
А если истек срок 3 мес со дня когда второй собственник (у которого 1/2 доли в квартире) узнал о продаже другой 1/2 доли и доля в квартире ещё не продана вообще никому, то с какого момента этот 3-х месячный начинает действовать? С момента перехода права собственности на долю к третьему лицу (в случае если покупает не тот, у кого право преимущественной покупки)?
♛ТатЬяна, добрый день!
Отказ от жены брата не нужен:
1 Она не является собственником, а в связи с пропиской также как и дети имеет право пользования и проживания в квартире.
2 Вы в сделке продаже доли являетесь сособственником в праве общей долевой собственности и имеете преимущественное право покупки как собственник доли.
3. Доли распределены судом. Надо смотреть решение суда.
Также могу предполагать, что первоначально право собственности у вас троих могло возникнуть либо по приватизации либо по договору купли-продажи или по дарению. И по долям был спор иначе не судились бы.
Единственное возникает вопрос по какому договору отец передал свое право собственности на долю брату. Если через куплю-продажу, то только в этом случае доля брата считается приобретенной в браке и тогда возникает режим совместно нажитого имущества супругов. При Продаже в этом случае она даёт только нотариальное согласие как супруга.
И то не факт.
Смотреть надо когда возникло право у брата на его долю до суда. Если до брака и была например 1/3, то тогда это количество долей его единоличное имущество. И он вправе отчуждать не более этого количества несмотря ни на что.
Отказ от преимущественного права в этом случае и согласие супруги тоже не имеет место быть 100%.
Сделка нотариальная у Вас предстоит так как из вашего вопроса поняла, что брат собирается продать только часть от доли своей собственности. Поэтому нотариус ещё раз все подробно разъяснит по вашим документам.