расчет ликвидационной стоимости квартиры для банка пример
Как сделать оценку квартиры для ипотеки
И зачем она нужна
Вы собрались купить квартиру в ипотеку.
Банк одобрил заявку на кредит, агент подыскал подходящую квартиру. Следующий шаг — собрать для банка полный комплект документов. В нем обязательно будет оценка недвижимости.
Когда банк дает заемщику ипотечный кредит, он автоматически берёт в залог ту недвижимость, которую на этот кредит покупают: «Вот тебе деньги, но, пока ты всё не вернешь, квартира как бы моя». Если заемщик не возвращает деньги, банк имеет право забрать квартиру и продать ее на торгах.
Сила ипотечного кредита как раз в том, что квартиру легко продать с торгов — на языке банков это ликвидный залог. Банки уверены в выдаваемых кредитах, поэтому могут снижать ставки.
Банку важно, на что именно он дает 3 000 000 рублей: на хижину или на квартиру. Сможет ли он в случае чего продать эту квартиру за те же 3 миллиона? На этот вопрос ему должна ответить оценка.
Для покупателя оценка — дополнительная гарантия, что объект стоит тех денег, за которые продается.
Кто делает оценку
Оценкой недвижимости занимаются оценщики. Их деятельность регулируется федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Это может быть компания или индивидуальный предприниматель.
Что обязательно должно быть у оценщика:
Профильное образование, членство в саморегулируемой организации и застрахованная отвественность
По закону банки обязаны принимать оценку любого оценщика. Но в реальности банки сами аккредитовывают компании, оценке которых доверяют. Какие именно оценщики котируются у конкретного банка, обычно написано на сайте. Сбербанк сотрудничает с 256 оценщиками, банк «Возрождение» — с 90.
Как выбрать компанию для оценки
Позвоните по списку оценочных компаний, предложенному в банке. Вот что нужно выяснить в разговоре.
Как быстро выезжает оценщик. Нормальный срок — 1—2 дня.
Как долго готовится отчет. Обычно за 3—5 дней.
Сколько стоит вторая копия отчета. Оценочные компании по умолчанию делают одну копию отчета. Вторую копию в нормальной компании распечатают бесплатно. В отдельных компаниях вторая копия будет стоить 500 рублей.
Стоимость зависит от срочности, цели, самой квартиры и других параметров. Точную стоимость оценки узнавайте у оценщика
Как выглядит отчет
Оценка квартиры оформляется в виде отчета. Отчет хранится в распечатанном виде вместе с закладной на квартиру.
В отчете обязательно должно быть прописано:
Без печати и подписи оценщика отчет недействителен. К отчету прикладывают одностраничный документ с кратким содержанием отчета. Его отдают в банк вместе с отчетом.
Какая бывает стоимость
Задача оценщика — рассчитать рыночную и ликвидационную стоимость объекта.
Рыночная стоимость — цена квартиры, если ее продавать без спешки и форс-мажорных обстоятельств.
Ликвидационная стоимость — минимальная цена, за которую банк продаст квартиру в короткий срок.
Чтобы рассчитать эти показатели, оценщик оценивает саму квартиру и смотрит состояние рынка недвижимости по похожим объектам.
Что влияет на рыночную стоимость
Район, в котором находится недвижимость. Он влияет на стоимость квадратного метра: в Санкт-Петербурге квадратный метр в Московском районе в среднем на 20 000 рублей дороже, чем в Невском. Поэтому квартира в новом доме, который построили среди старых панельных домов, будет стоить дешевле аналогов в хорошем районе.
Технические характеристики здания: в каком году дом построили, когда делали капитальный ремонт и сколько в доме этажей. Учитывается всё: наличие мусоропровода, организованность парковки, состояние парадной.
Состояние квартиры. Какой этаж, сколько комнат и есть ли ремонт. Оценщик смотрит даже на то, линолеум или ламинат постелен на полу, есть ли кафель в ванной и как сделано освещение в квартире.
Состояние квартиры имеет значение: если обои грязные, в отчете ставят пометку «требует ремонта».
Ремонт с обоями и за 70 тысяч рублей, и за 5 тысяч приравнивается к «евроремонту». Поэтому ждать, что оценщик включит в стоимость квартиры полную цену дизайнерского ремонта, не стоит. В лучшем случае он поставит повышающий коэффициент на ремонт.
Рынок недвижимости в текущий момент. Эксперт смотрит на аналогичные объекты на рынке. Для однушки в монолитном доме аналогами будут такие же по площади квартиры в монолитных или кирпичных домах. Панельные дома обычно не сравнивают с кирпичными или вводят коэффициенты. Для оценки квартиры используют пять аналогичных объектов. Сравнение аналогов — хороший способ увидеть, где завышена цена.
Последний этаж снижает оценочную стоимость квартиры на 2—3%, первый этаж — на 5—10%
Как рассчитать ликвидационную стоимость
Ликвидационная стоимость рассчитывается по формулам. Здесь имеют значение эластичность спроса и стоимость денег во времени.
Пример эластичности спроса. На трехкомнатную квартиру в новом доме на первом этаже спрос небольшой, потому что большой метраж и низкий этаж отпугивают покупателей. Продать такую квартиру за короткий срок можно только по низкой цене. Разница между рыночной и ликвидационной ценой — до 3 млн рублей.
На однокомнатную квартиру на среднем этаже панельного дома в 5 минутах ходьбы от метро высокий спрос, потому что такие квартиры всегда востребованы рынком. Ликвидационная стоимость такой квартиры близка к рыночной.
Пример стоимости денег во времени. Когда речь идет о больших сроках и больших деньгах, часто говорят, что деньги дешевеют со временем. То есть рубль сейчас более ценный, чем рубль через год. Если квартиру можно продать дешевле и сейчас, то это лучше, чем чуть дороже и потом. У этого принципа много обоснований: инфляция, политические риски, человеческая смертность и мировой прогресс.
Для простоты можно считать так: рыночные цены на жилье медленно падают, а деньги дешевеют из-за инфляции, поэтому квартиру лучше продавать сейчас.
Когда квартира продается по ликвидационной цене, погашается в первую очередь кредит. Остатки средств получает заемщик. Поэтому чем выше ликвидационная цена, тем больше денег останется у него на руках.
Ликвидационная стоимость у бюджетной квартиры ненамного отличается от рыночной. Ее проще всего продать на рынке, поскольку на них есть спрос. Элитная квартира в новостройке будет долго продаваться даже с дисконтом.
Разброс цен на трехкомнатные квартиры в Санкт-Петербурге
Мы выбрали квартиры в пределах одного района по данным портала недвижимости EMLS
Оценка недвижимости: как происходит и для чего нужна
Оценка недвижимости: как происходит и для чего нужна
Oцeнкa pынoчнoй cтoимocти oбъeктa нeдвижимocти пpoвoдитcя пpи paзныx cдeлкax, нaпpимep, пpи пpoдaжe, пoкyпкe, oфopмлeнии ипoтeчнoгo зaймa. Ceгoдня paccкaжeм, кaк ee пpoвoдят, кaкиe виды cтoимocти мoжнo пocчитaть, зaчeм нyжнa пpoцeдypa в кaждoм кoнкpeтнoм cлyчae.
Oцeнкa нeдвижимocти — чтo этo тaкoe
Oцeнкoй cтoимocти нeдвижимocти нaзывaют пpoцecc oпpeдeлeния cтoимocти кoнкpeтнoгo oбъeктa нeдвижимocти: нaпpимep, пpoизвoдcтвeннoгo цexa, квapтиpы, дaчи, гapaжa, чacтнoгo дoмa или дpyгoгo. Пpoвeдeниe oцeнки нeдвижимocти cтpoгo peглaмeнтиpoвaнo. Oцeнкoй нeдвижимocти зaнимaютcя oцeнщики, дeятeльнocть кoтopыx peгyлиpyeт зaкoн «Oб oцeнoчнoй дeятeльнocти в Poccийcкoй Фeдepaции». Этo мoжeт быть кoмпaния или индивидyaльный пpeдпpинимaтeль.
Paccчитaть opиeнтиpoвoчнyю pынoчнyю cтoимocть мoжнo caмocтoятeльнo, нo peзyльтaты тaкoй oцeнки нe пpимyт вo внимaниe гocyдapcтвeнныe opгaны. Cyд, Pocpeecтp, бaнки пpинимaют вo внимaниe тoлькo oфициaльный дoкyмeнт — oтчeт oб oцeнкe, выдaнный aккpeдитoвaнным cпeциaлиcтoм.
Bиды cтoимocти
Pынoчнaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти — этo цeнa, зa кoтopyю eгo мoжнo пpoдaть в ycлoвияx cвoбoднoгo pынкa. Имeннo ee иcпoльзyют, нaпpимep, пoкyпaтeли и пpoдaвцы пpи oбcyждeнии cтoимocти нeдвижимocти, либo юpидичecкиe лицa в кaчecтвe дoкaзaтeльcтвa нaличия oпpeдeлeнныx aктивoв. Pынoчнyю cтoимocть oпpeдeляют, в зaвиcимocти oт ycлoвий pынкa: нaxoдят aнaлoгичныe oбъeкты и paccчитывaют cpeднepынoчнyю цeнy. Oнa жe пoявляeтcя в peзyльтaтax oцeнки.
Pынoчнaя cтoимocть — тa, зa кoтopyю мoжнo пpoдaть oбъeкт нeдвижимocти.
Ликвидaциoннaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти — этo цeнa, пo кoтopoй eгo мoжнo пpoдaть быcтpo. Taк, пpи pacчeтe cтoимocти oцeнщики иcпoльзyют cpoк экcпoзиции 3–4 мecяцa. Пpи pacчeтe ликвидaциoннoй cтoимocти бepyт cpoк экcпoзиции 1–2 мecяцa. Ликвидaциoннaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти вceгдa мeньшe, чeм pынoчнaя. Oбычнo oнa cocтaвляeт 75–80% oт pынoчнoй цeны.
Ликвидaциoннaя cтoимocть — тa, зa кoтopyю мoжнo быcтpo пpoдaть нeдвижимocть. Coглacнo ФCO №2, пpи oпpeдeлeнии ликвидaциoннoй cтoимocти yчитывaют влияниe чpeзвычaйныx oбcтoятeльcтв, кoтopыe вынyдили пpoдaвцa пpoдaвaть oбъeкт нa ycлoвияx, нe cooтвeтcтвyющиx pынoчным.
Инвecтициoннaя cтoимocть oбъeктa oцeнки — этo цeнa для кoнкpeтнoгo чeлoвeкa или гpyппы лиц пpи oпpeдeлeнныx инвecтициoнныx цeляx. Чaщe вceгo ee иcпoльзyют для oцeнки эффeктивнocти oтдeльныx пpoeктoв, нaпpимep, чтoбы oпpeдeлить, бyдeт ли пpинocить дoxoд нeдвижимocть пpи cдaчe в apeндy. Инвecтициoннaя cтoимocть вceгдa бoльшe pынoчнoй, пoтoмy чтo yчитывaeт вoзмoжнyю пpибыль c oбъeктa в дaльнeйшeм. Ecли oнa мeньшe, знaчит, выбpaн плoxoй плaн, и пpoщe пpocтo пpoдaть нeдвижимocть пo pынoчнoй цeнe.
Инвecтициoннaя cтoимocть — тa, зa кoтopyю мoжнo кyпить oбъeкт для извлeчeния пpибыли.
Кaдacтpoвaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти — этo cyммa, ycтaнoвлeннaя в peзyльтaтe гocyдapcтвeннoй кaдacтpoвoй oцeнки. Ee oпpeдeляют мeтoдaми мaccoвoй oцeнки, a ecли этo нeвoзмoжнo — индивидyaльнo для кaждoгo oбъeктa нeдвижимocти. Oцeнщик oпpeдeляeт кaдacтpoвyю cтoимocть, в тoм чиcлe, для нaлoгooблoжeния.
Peжe иcпoльзyют дpyгиe типы cтoимocти пpи пpoвeдeнии oцeнки, нaпpимep, вoccтaнoвитeльнyю. Boccтaнoвитeльнaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти — этo cyммa, кoтopyю нyжнo пoтpaтить нa cтpoитeльcтвo тaкoгo жe oбъeктa в тeкyщиx ycлoвияx. Пpи ee pacчeтe yчитывaют зapплaтy paбoчиx, cтoимocть cтpoитeльныx мaтepиaлoв, oплaтy пpoeктныx мaтepиaлoв и дpyгиe пpямыe, кocвeнныe зaтpaты.
МСФО и налог на имущество. Ликвидационная стоимость
В прошлой статье мы подробно разобрали требования МСФО (IAS) 36 «Обесценение активов» для целей получения общего понимания термина «обесценение» и порядка применения требований стандарта на практике, в том числе и для расчета остаточной стоимости объектов основных средств (далее «ОС») в рамках Главы 30 Налогового кодекса РФ (далее «НК РФ») «Налог на имущество организаций». Однако, существует еще одно очень важное понятие в учете основных средств, упомянутое как в МСФО (IAS) 16 «Основные средства», так и в ФСБУ 6/2020 «Основные средства». Это понятие «ликвидационная стоимость». Дело в том, что этот термин является новым для российской бухгалтерской практики, при этом в МСФО он используется уже очень давно. В рамках настоящей статьи обсудим ликвидационную стоимость, обобщив и сопоставив теоретическую базу, утвержденную российскими и международными стандартами, а также постараемся резюмировать практический опыт работы с ликвидационной стоимостью ОС.
В целях применения п.1 ст. 375 НК РФ остаточная стоимость объектов недвижимости, учтенных на балансе в качестве ОС, определяется исходя из их первоначальной стоимости, уменьшенной на суммы накопленной амортизации и обесценения. А на сумму накопленной амортизации непосредственным образом влияет ликвидационная стоимость.
Для объектов ОС, учитываемых по модели «по первоначальной стоимости», п.32 ФСБУ 6/2020 устанавливает, что сумма амортизации объекта ОС за отчетный период определяется таким образом, чтобы к концу срока амортизации балансовая стоимость этого объекта стала равной его ликвидационной стоимости. Таким образом, с момента вступления в силу нового ФСБУ (с бухгалтерской (финансовой) отчетности за 2022 год) будет амортизироваться не полная первоначальная стоимость объектов ОС, а только та их часть, которая потенциально будет возмещена в процессе эксплуатации объектов до момента их выбытия.
Определение ФСБУ 6/2020 звучит следующим образом: «Ликвидационной стоимостью объекта основных средств считается величина, которую организация получила бы в случае выбытия данного объекта (включая стоимость материальных ценностей, остающихся от выбытия) после вычета предполагаемых затрат на выбытие; причем объект основных средств рассматривается таким образом, как если бы он уже достиг окончания срока полезного использования и находился в состоянии, характерном для конца срока полезного использования».
МСФО (IAS) 16 содержит, на наш взгляд, более четкие определения. Во-первых, разделяет уже на уровне терминологии «амортизируемую стоимость» (стоимость актива на протяжении срока его использования) и «ликвидационную стоимость» (стоимость актива по окончании срока его полезного использования). Во-вторых, определяет ликвидационную стоимость актива как расчетную сумму, которую организация получила бы на текущий момент от выбытия актива после вычета расчетных затрат на выбытие, если бы состояние данного актива и срок его службы были такими, какие ожидаются по окончании срока его полезного использования.
Международный стандарт в самом определении ликвидационной стоимости содержит и подчеркивает ключевые слова, обозначающие, что ликвидационная стоимость является расчетной оценочной величиной и зависит в первую очередь от ожиданий руководства компании, впрочем, так же, как и срок полезного использования ОС. Таким образом, оба эти элемента формирования стоимости ОС относятся к категории оценочных суждений и подчиняются МСФО (IAS) 8 «Учетная политика, изменения в бухгалтерских оценках и ошибки». Они нуждаются в анализе на предмет возможного пересмотра как минимум по состоянию на дату окончания каждого отчетного года. Отечественный стандарт содержит аналогичные требования в п. 37, говоря о «проверке на соответствие условиям использования объекта основных средств».
Стоит отметить еще два важных момента, имеющих отношение к ликвидационной стоимости и прямо указанных в МСФО (IAS) 16. Первый из них (п. 53 МСФО (IAS) 16) заключается в том, что на практике ликвидационная стоимость актива часто составляет незначительную величину и, следовательно, является несущественной при расчете амортизируемой величины. Таким образом, стандарт допускает случаи, когда ликвидационной стоимостью можно пренебречь ввиду ее несущественности. В соответствии с российским стандартом ликвидационная стоимость объекта основных средств считается равной нулю в случаях, когда не ожидаются поступления от выбытия объекта основных средств в конце срока полезного использования или ожидается, что они будут несущественны, а также когда надежная оценка таких поступлений не может быть произведена. Таким образом стандарты допускают «лазейку» для составителей отчетности, позволяя при определенных обстоятельствах не признавать ликвидационную стоимость (при этом попытаться оценить ее составители обязаны).
Второй момент связан с ситуациями, когда пересмотренная ликвидационная стоимость становится равной или превышает балансовую величину ОС. На этот период, согласно п.54 МСФО (IAS) 16, амортизация перестает начисляться (равна нулю) вплоть до того момента, когда ликвидационная стоимость будет уменьшена до величины, не превышающей балансовую стоимость актива. Если стоимость актива достигла ликвидационной, а компания все еще использует актив, значит была допущена и своевременно не исправлена ошибка в оценке срока полезного использования и/или ликвидационной стоимости.
Рассмотрим два примера определения ликвидационной стоимости. Отметим, что транспортные средства не являются объектом налога на имущество организаций (за исключением относящихся к недвижимости) в соответствии с п.1 ст.374 НК РФ, однако они наиболее иллюстративны в рамках изучаемой нами темы.
Пример 1
Компания занимается грузоперевозками, имеет в своем парке грузовые автомобили с первоначальной стоимостью за единицу 1,5 млн руб. Руководство компании определило, что после пробега 600 000 км автомобиль должен быть продан, т.к. для компании выгоднее приобрести и эксплуатировать новый автомобиль, нежели ремонтировать старый, неся при этом риски убытков по невыполненным заказам и неожиданным поломкам. На текущий момент финансовая служба компании оценила, что грузовые автомобили используемой категории с пробегом 600 000 км могут быть проданы на вторичном рынке за 0,3 млн руб. По оценкам технических служб примерный срок, за который грузовой автомобиль при нормальной загрузке проедет 600 000 км, составляет 10 лет. Таким образом, в бухгалтерском учете компании амортизируемая стоимость одного грузовика будет составлять 1,2 млн руб. (=1,5 млн руб. – 0,3 млн руб.), ликвидационная стоимость будет составлять 0,3 млн руб., срок полезного использования – 10 лет. Ликвидационная стоимость (цены на автомобильном рынке достаточно динамично меняются) и срок полезного использования будут пересматриваться на дату окончания каждого отчетного года, а их изменения будут отражаться перспективно в соответствии с ПБУ 21/2008 «Изменения оценочных значений».
Пример 2
Компания имеет на балансе старый трактор Т-40. По информации технических служб срок его эксплуатации может составлять не более 5 лет, металлолом общей массой 3 тонны по текущим ценам вторсырья можно продать за 50 тыс. руб., стоимость разборки и вывоза составит 10 тыс. руб. Таким образом срок полезного использования трактора будет составлять 5 лет, а ликвидационная стоимость составит 40 тыс. руб. (=50 тыс. руб. – 10 тыс. руб.). Аналогично примеру 1, следует не забыть пересматривать свои оценки в отношении срока полезного использования и ликвидационной стоимости данного объекта. Если руководство решит, что экономически нецелесообразно продавать металлолом, в таком случае ликвидационная стоимость будет равна нулю.
Вышеприведённые примеры показывают, что по профильным активам компании оценить ликвидационную стоимость в большинстве случаев возможно, особенно когда понятны и прозрачны ожидания менеджмента по данным активам. Деление первоначальной стоимости объекта на амортизируемую стоимость (погашаемую в процессе эксплуатации актива и возмещаемого через выручку) и ликвидационную стоимость (погашаемую в момент прекращения эксплуатации и возмещаемую через продажу актива) наиболее четко отражает экономические ожидания менеджмента от данного актива в бухгалтерской (финансовой) отчетности в течение всего срока владения активом.
Наряду с положительными примерами существуют также примеры, когда ликвидационную стоимость оценить достаточно проблематично, и эта проблема касается в первую очередь активов, состоящих из материалов, для которых отсутствует вторичный рынок.
С одной стороны, получение дополнительного дохода от продажи бывших в употреблении ОС выгодно для компаний, с другой – реализация активов сопряжена с дополнительными расходами как управленческого характера (специальный ответственный человек/департамент), так и операционного (затраты на разборку, транспортировку, рекламу, продажу). Поэтому руководство компании на основании своей оценки эффективности и рентабельности мероприятий по ликвидации ОС определяет политику компании в этом направлении. Значимые, материалоемкие или состоящие из дорогостоящих материалов активы вполне целесообразно продать, и они будут иметь ликвидационную стоимость. При этом незначимые, высоко затратные с точки зрения стоимости разборки/транспортировки и т.д. активы выгоднее утилизировать, их ликвидационная стоимость будет равна нулю. Местоположение актива, его состояние, цены на вторичных и сырьевых рынках меняются со временем, соответственно, политика и ожидания руководства компании вместе с ликвидационной стоимостью также будут претерпевать изменения.
Как и в прошлый раз отметим, что формулировки бухгалтерских стандартов, влияющие на оценку налоговой базы по налогу на имущество, содержат прямые указания на оценочные суждения, а это достаточно новая и спорная ситуация в отечественной финансовой практике. Оценочные суждения тяготеют к субъективности по своей природе, что может привести в дальнейшем к большому количеству налоговых споров и вопросов, связанных с разницами в оценочных суждениях руководства компаний и оценочных суждениях налоговых органов. В данном случае для компаний-налогоплательщиков выгодно, чтобы ликвидационная стоимость, уменьшающая амортизируемую стоимость и, соответственно, сумму амортизационных начислений, была меньше или равна нулю. Иными словами, чем быстрее амортизируется ОС, тем меньше налога на имущество мы с него заплатим. Для фискальных органов важно незанижение налоговой базы за счет неадекватно завышенных сумм амортизации, поэтому они могут скептически отнестись к отсутствию ликвидационной стоимости в ходе оценки объектов ОС, хотя ФСБУ прямо указывает критерии, когда такая ситуация возможна, не освобождая нас от необходимости оценить ликвидационную стоимость. Кроме того, следует учесть, что дополнительные доказательства для проверяющих органов придется собирать в случаях пересмотра суждений в отношении сроков полезного использования объектов ОС и их ликвидационной стоимости, особенно когда этот пересмотр приведет к уменьшению налоговой базы.
Таким образом, принимая во внимание появление новых налоговых рисков в связи с появлением новых оценочных категорий в бухгалтерском учете ОС, ситуация потребует от руководства компаний непосредственного подключения к данному вопросу.
Отметим, что обязательное вступление в действие ФСБУ 6/2020 и ФСБУ 26/2020 «Капитальные вложения», начиная с бухгалтерской(финансовой) отчетности за 2022 год, потребует единовременной корректировки балансовой стоимости основных средств на 01.01.2022 года. До этой знаменательной даты осталось чуть более квартала, а у российских финансистов и бухгалтеров все еще много вопросов о порядке применения положений новых стандартов на практике, причем эти вопросы можно отнести не только к области бухгалтерского учета, но и к налогообложению, а также оценочной деятельности. И мы по-прежнему ждем внятных и четких комментариев от наших регуляторов.
Как оценить стоимость квартиры для ипотеки
Как происходит оценка
Формально банк не вправе обязывать клиента обращаться в какую-то определенную оценочную компанию. Но на практике во всех банках есть аккредитованные организации, отчеты которых банк готов рассматривать и оценке которых он доверяет.
Процедура оценки состоит из двух этапов. Вначале клиент оставляет заказ на оценку и высылает документы по квартире – свидетельство о праве собственности, план БТИ и экспликацию. Затем оценщики связываются с клиентом и договариваются о выезде специалиста, который делает фотографии квартиры, смотрит на ее состояние, а также проверяет соответствии планировки плану БТИ.
При определении стоимости конкретного объекта недвижимости оценщик ориентируется, прежде всего, на цену аналогичных предложений на рынке, однако некоторые особенности объекта – например, хорошая отделка или сделанная перепланировка – могут изменить финальную цифру в меньшую или большую сторону.
По итогам проверки клиент получает 2 экземпляра оценочного альбома. Сроки их изготовления варьируются в пределах 1-5 дней в зависимости от объекта.
В редких случаях, когда клиент настаивает на том, чтобы аттестацию приглянувшегося ему жилья проводила компания «со стороны», процедура согласования оценки может затянуться на срок до месяца. Это связано с тем, что банк потратит гораздо больше времени на перепроверку данных.
Существенная разница
Сейчас во всех ведущих банках есть свои отделы по работе с залогами, которые проводят дополнительную экспертизу оценочного альбома и могут в одностороннем порядке корректировать оценку закладываемого объекта недвижимости. Однако практика показывает, что банк не соглашается с результатами оценки, осуществленной оценочной компанией, достаточно редко. Это происходит в основном при оценке дорогих объектов недвижимости, стоимость которых превышает 30 миллионов рублей.
В случае, когда оценка все же отличается от цены, о которой договорились продавец и покупатель, банк при расчете суммы кредита будет исходить из меньшей цены.
То есть, если оценщик сочтет квартиру дороже суммы покупки, банк просто будет учитывать сумму, указанную в договоре купли-продажи. Зато если оценочная стоимость окажется ниже цены покупки, то клиент может не получить всю сумму кредита, на которую рассчитывал, так как в этом случае банк будет рассчитывать сумму кредита исходя из оценочной стоимости.
Такое возможно, когда при оценке не учитывается состояние объекта или некорректно подобраны аналоги. В этом случае покупатель может либо попробовать донести свои доводы до оценочной компании, либо воспользоваться услугами других аккредитованных в банке оценочных компаний.
Но такие случаи скорее являются исключениями – как правило, оценочная стоимость соответствует той цене, за которую приобретается объект недвижимости.
Намеренные и случайные ошибки
До 2004 года, на заре зарождения ипотеки в России, в России были распространены мошеннические схемы, связанные с необъективной оценкой ипотечной квартиры. Когда покупателю не хватало наличных денег на первоначальный взнос, он договаривался с оценщиком, который завышал цену квартиры, иногда довольно серьезно – на 20%. В результате кредит выдавался на большую сумму, часть из которой покупатель использовал для оплаты взноса.
Однако в настоящее время такое невозможно, так как вне зависимости от цены объекта процедура выдачи кредита обязывает клиента подтверждать использование первоначального взноса в полном объеме. Так, для подтверждения использования собственных средств (помимо кредитных) банки обязывают клиента внести первоначальный взнос на счет или просят от продавцов расписку в том, что они получили сумму, равную первоначальному взносу, от покупателей. Кроме того, банки многократно проверяют как сами отчеты, так и компании-партнеры, которые занимаются оценкой. Поэтому можно говорить, что случаи мошенничества практически сошли на нет.
Однако оценщик может ошибиться и без злого умысла. В ходе кризиса 2008 года случалось так, что заемщик не имел больше возможности обслуживать ипотечный кредит. Но когда банк продавал его квартиру, оказывалось, что вырученные деньги не покрывали обязательств заемщика. В итоге покупатель не только оставался без жилья, но и еще был должен банку значительную сумму.
Такое могло произойти, если стоимость квартиры сильно изменилась со времени получения кредита, либо если оценка изначально была произведена некорректно, то есть оценочная стоимость была значительно выше реальной рыночной во время проведения ипотечной сделки. Сегодня такая ситуация маловероятна, так как аккредитованные при банках оценочные компании достаточно качественно делают свою работу, и в банках все отчеты об оценке дополнительно перепроверяются, а падение цен на рынке недвижимости, случившееся во время кризиса, уже в целом компенсировано последующим ростом.
К тому же не надо забывать, что оценщик несет финансовую и, в отдельных случаях, уголовную ответственность за неверную оценку. Согласно закону «Об оценочной деятельности в РФ», оценщик обязан возместить в полном объеме убытки, причиненные заказчику вследствие использования им итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, в полном объеме за счет своего имущества.
Руководитель блока «Ипотечное кредитование» брокерской компании «Кредитмарт» Дмитрий Чиликин