разрешительные документы на строительство частного дома
Как получить разрешение на строительство дома
Чтобы потом не ходить по судам
Разрешения на строительство домов больше не выдают
Мы пишем статьи, но российские законы меняются. С 4 августа 2018 года отменили разрешения на строительство частных домов. Теперь вместо них нужно подавать и получать уведомления. Это касается садовых домов и ИЖС.
В статье все равно много полезного про подготовку участка, градостроительные нормы и присвоение адреса. Все это актуально, изменились только формальности. Если собираетесь строить дом — обязательно почитайте.
Мой брат Олег получил по региональной программе участок 15 соток под Белгородом.
Он хотел сразу построить на нем дом, но оказалось, что сначала надо собрать кучу документов и получить разрешение в местной администрации.
Просто прийти к чиновникам и попросить разрешение нельзя. Сначала надо проверить статус участка, получить адрес и кадастровую выписку, начертить проект и ситуационный план. Для надежности до начала стройки стоит провести геологические изыскания — правда, на разрешение это не влияет. Расскажу, как это делал мой брат.
Как правильно
По закону возводить дом без разрешения нельзя. Без документов его не получится продать, поменять, подарить или оставить в наследство. Но по факту, если построиться на своем участке, потом уже готовый дом можно узаконить через суд. По гражданскому кодексу можно признать право собственности на самовольную постройку, если она соответствует всем нормам. На практике это иногда быстрее, дешевле и проще, чем получать разрешение.
Но вдруг выяснится, что сосед против того, что дом близко к его забору? Или через участок проходит центральный кабель и земельные работы запрещены. Тогда постройку признают незаконной, дом потребуют снести, а хозяин заплатит штраф. Поэтому безопаснее все сделать как положено.
Выписка из реестра
По закону возвести частный дом можно только на земле, которая предназначена для индивидуальной жилой застройки или для личного подсобного хозяйства. В документах на землю должно быть именно такое назначение участка — официально. Если вы сами считаете, что земля подходит для строительства дома, этого мало. Может быть, вы и покупали землю для дома, а окажется, что строить там нельзя. Например, с садовым и дачным участком могут быть проблемы.
Дом нельзя строить в санитарно-защитной зоне рядом с промышленными предприятиями, аэропортами, кладбищами и свалками.
В каждом регионе свои правила и законы, где подробно расписано, на каком расстоянии от каких объектов запрещено строительство. Санитарная зона есть у заправок и автомоек и даже возле линий электропередачи.
Разобраться самому в тонкостях местного земельного законодательства сложно, и если есть подозрения, что участок находится в такой зоне, то лучше обратиться в местный земельный комитет или межевой центр, где есть специалисты с нужными базами и кадастровыми планами.
Мой брат получал участок специально под индивидуальное строительство фактически в чистом поле, поэтому у него проблем не возникло. Но это не значит, что у вас их тоже не будет. Есть случаи, когда люди покупают участки на большой свободной территории, а потом выясняется, что это водоохранная зона. И хотя назначение участка подходящее, строить там дома не разрешают. Семьи остаются с ненужной землей, кредитами и без денег.
Инженерно-геологические изыскания
Грунтовые воды и разная плотность грунта могут осложнить строительство. Если на плохой почве построить дом, то по стенам пойдут трещины, а фундамент и подвал будет подтапливать. Чтобы такого не произошло, желательно провести инженерно-геологические изыскания.
Фирм, которые этим занимаются, много. Специалисты приедут на участок, пробурят скважины на месте будущего строительства, возьмут пробы почвы и воды. В итоге подготовят отчет на несколько десятков страниц, в котором будут разные схемы и графики, понятные только другим специалистам. Можно попросить геодезистов, чтобы они на словах объяснили, можно ли начинать стройку.
Если денег на специалистов нет совсем, стоит поговорить с соседями: иногда совет старожила полезнее заключения эксперта. Хозяин, который сам строил дом и много лет в нем живет, знает все особенности почвы на участке и подскажет, какой глубины делать фундамент и подвал.
стоят инженерно-геологические изыскания в Белгороде
Адрес и кадастровая выписка
Улица, на которой мой брат строит дом, существовала только на бумаге, поэтому ему пришлось самому получать адрес. В местной администрации будущему дому присвоили номер, а Олегу выдали постановление, что участок расположен по адресу с конкретным названием улицы и номером дома.
Получать адрес придется, даже если улица существует и на ней есть дома с номерами. Например, если большой участок делят на два: тогда у одного из них будет новый адрес. Иногда документы приходится оформлять несколько месяцев.
Каждый земельный участок имеет свой кадастровый номер. Фактически это адрес участка, но записанный специальным кодом в общей базе. Зная кадастровый номер, на сайте Росреестра можно посмотреть, где расположен участок, на землях какой категории, какой он площади. Разрешение на строительство можно получить только для участка, у которого есть кадастровый номер, подтвержденный кадастровой выпиской.
Проект и ситуационный план
Проект — это чертеж вашего будущего дома с планом помещений. Ситуационный план — это чертеж участка с расположенным на нем домом. Строить вы будете по проекту. Чтобы вам разрешили строительство, проект должен быть грамотным с инженерной точки зрения. Дом, который вы задумали, не должен угрожать окружающим и вам.
Простой проект у инженерной или архитектурной фирмы обойдется в 20—30 тысяч рублей. Верхняя планка цен не ограничена. Чисто теоретически можно нарисовать проект и самостоятельно, но для этого нужны инженерные знания. Готовые проекты есть и в интернете. Кроме того, проект может сделать бесплатно компания, которая займется вашим строительством, — вариантов экономии много.
Брат окончил строительный вуз, поэтому чертил план сам. Но ему все равно пришлось сверяться с документами, чтобы не пропустить ни одно из требований. Вот некоторые из них:
Это не все требования — читайте документы или консультируйтесь с экспертами.
Получить разрешение
В Белгороде разрешение на строительство выдает местное управление архитектуры, на территории которого расположен участок. Чтобы получить разрешение, брат написал заявление. К нему попросили приложить проект и ситуационный план, копию кадастровой выписки и копию свидетельства о собственности на землю.
Даже если заявление примут, но разрешение не выдадут, обязаны написать причины отказа. Официальный срок ответа — семь дней.
Через неделю Олегу позвонили и пригласили прийти за разрешением на строительство и градостроительным планом участка.
На градостроительном плане было указано, где находится участок, его площадь и размеры.
В плане написаны основные требования федерального и местного законодательства, которые надо соблюдать во время строительства:
На оформление всех бумаг для получения разрешения у Олега ушло три месяца. Но это может и затянуться. Я знаю случай, когда только на получение адреса ушло четыре месяца. А еще бывает, что нужно проводить межевание или наносить границы на план города. Кажется, что осталось получить одну справку, а на деле оказывается, что все только начинается. Иногда даже законы успевают поменяться, пока оформляется разрешение.
Разрешение действительно 10 лет, поэтому можно начинать строить дом не сразу, а, например, через пять лет. А после строительства предстоит еще много бумажной волокиты и расходов.
Как оформить разрешительную документацию на строительство
1. О каких документах идет речь?
Перед тем как начать строительные работы, необходимо получить разрешение на строительство. По окончании строительных работ выдается разрешение на ввод в эксплуатацию.
2. От чего зависит список необходимых документов?
Списки документов для получения услуги могут различаться в зависимости от того, на какой объект строительства необходимо получить разрешение. Градостроительным кодексом выделяются:
3. Как получить разрешение на строительство объекта ИЖС?
С 4 августа 2018 года не нужно получать разрешение на строительство или реконструкцию:
По новым нормам Градостроительного кодекса строительство и реконструкция объектов индивидуального строительства и садовых домов проходят в уведомительном порядке. Уведомление о планируемом строительстве или реконструкции либо уведомление об изменении параметров планируемого строительства или реконструкции нужно подать в Комитет государственного строительного надзора города Москвы. Сделать это можно:
Срок рассмотрения не более 7 рабочих дней (со дня поступления уведомления о планируемом строительстве в орган исполнительной власти) — при личном обращении или онлайн и не более 9 рабочих дней (со дня регистрации уведомления о планируемом строительстве в МФЦ) — при подаче уведомления через центр госуслуг «Мои документы». В результате вам выдадут уведомление о соответствии либо несоответствии параметрам строительства объектов ИЖС или садового дома.
Более подробную информацию можно получить по телефону Единого контактного центра Комплекса градостроительной политики города Москвы: +7 (499) 401-01-01. Звонки принимаются с понедельника по четверг с 09:00 до 18:00, в пятницу с 09:00 до 17:00. Суббота и воскресенье — выходные дни.
4. Как получить разрешение на строительство объекта капитального строительства?
Шаг 1. Соберите документы:
В случае, если земельный участок образуется из земель, которые находятся в государственной либо муниципальной собственности, при условии, что такие земли не обременены правами третьих лиц (за исключением сервитута, публичного сервитута), кроме земельных участков, подлежащих изъятию для государственных нужд, выдача разрешения на строительство такого объекта допускается до образования указанных земельного участка. Она происходи на основании утвержденного проекта межевания территории и (или) градостроительного плана земельного участка и утвержденной в соответствии с земельным законодательством схемы расположения земельного участка а кадастровом плане территории. В этом случае предоставление правоустанавливающих документов на земельный участок для выдачи разрешения на строительство объекта капитального строительства не требуется. Вместо данных правоустанавливающих документов к заявлению о выдаче разрешения на строительство прилагаются реквизиты утвержденного проекта межевания территории либо схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории.
Шаг 2. Подайте документы.
Разрешения на строительство выдает Комитет государственного строительного надзора города Москвы. Заявку на выдачу разрешения нужно подавать онлайн на официальном сайте Мэра Москвы mos.ru
Шаг 3. Получите разрешение.
Срок предоставления услуги — 5 рабочих дней со дня поступления заявления. Разрешение будет выдано в той форме и тем способом, которые вы укажете в заявлении: вручить лично, отправить по почте на бумажном носителе, направить в электронной форме в личный кабинет на mos.ru.
5. Могут ли мне отказать в выдаче разрешения на строительство?
Да, в некоторых случаях в предоставлении услуги может быть отказано. Основания для отказа:
6. Могу ли я внести изменения в разрешение на строительство?
Да, для этого нужно подготовить документы и подать их так же, как при первичном получении разрешения на строительство. Внесение изменений возможно в случаях:
Помимо основных документов понадобятся:
Это изменение не может быть совершено менее чем за десять рабочих дней до истечения срока действия разрешения на строительство.
7. Как получить разрешение на ввод в эксплуатацию ИЖС?
По новым нормам Градостроительного кодекса строительство и реконструкция объектов индивидуального строительства и садовых домов проходят в уведомительном порядке. Уведомление об окончании строительства или реконструкции в течение месяца нужно подать в Комитет государственного строительного надзора города Москвы. Сделать это можно:
Срок рассмотрения не более 7 рабочих дней (со дня поступления уведомления об окончании строительства в орган исполнительной власти) — при личном обращении или онлайн и не более 9 рабочих дней (со дня регистрации уведомления об окончании строительства в МФЦ) — при подаче уведомления через центр госуслуг «Мои документы». В результате вам выдадут уведомление о соответствии либо несоответствии построенного объекта ИЖС или садового дома, требованиям градостроительного законодательства.
Более подробную информацию можно получить по телефону Единого контактного центра Комплекса градостроительной политики города Москвы: +7 (499) 401-01-01. Звонки принимаются с понедельника по четверг с 09:00 до 18:00, в пятницу с 09:00 до 17:00. Суббота и воскресенье — выходные дни.
8. Как получить разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства или линейного объекта?
Шаг 1. Подготовьте документы:
Шаг 2. Подайте заявку на mos.ru.
Шаг 3. Получите разрешение.
Разрешительные документы на строительство частного дома
С 4 августа прошлого года введен единый – уведомительный – порядок строительства, реконструкции и оформления права собственности в садоводческих некоммерческих товариществах и населенных пунктах. С этой даты для возведения жилого дома на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, расположенных в границах населенного пункта, получение разрешения на строительство/реконструкцию больше не требуется. Для объектов ИЖС, созданных на вышеуказанных землях и для создания садового дома, жилого дома на садовом земельном участке установлена обязанность для правообладателей земельных участков: уведомить о планируемом строительстве/реконструкции жилого или садового дома, а также об окончании строительства/реконструкции жилого или садового дома. Ввод в эксплуатацию жилых домов, садовых домов также больше не потребуется.
Уведомительный порядок возведения жилых и садовых домов установлен вступившим в силу Федеральным Законом от 03.08.2018 № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Теперь, соблюдая новый порядок, перед началом строительства или реконструкции объекта ИЖС или садового дома застройщик (правообладатель земельного участка) должен предоставить в уполномоченный орган местного самоуправления уведомление о планируемом строительстве или реконструкции объекта ИЖС или садового дома. Сделать это можно несколькими способами: заказным письмом с уведомлением по почте, через портал госуслуг, через МФЦ.
В уведомлении должны быть указаны ФИО и адрес застройщика, его паспортные и контактные данные, кадастровый номер участка, сведения о правах на землю и видах ее разрешенного использования, а также сведения о планируемых параметрах будущего дома.
С уведомлением о планируемом строительстве по общим правилам следует направить, например, правоустанавливающие документы на земельный участок (если права на него не зарегистрированы в ЕГРН). При этом установлено, что правоустанавливающие документы на земельный участок могут быть запрошены органом местного самоуправления в порядке межведомственного взаимодействия.
Важно отметить, что понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом», «индивидуальный жилой дом» применяется в одном значении. Под объектом индивидуального жилищного строительства понимается отдельно стоящее здание (жилые дома, индивидуальные жилые дома), которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Определены предельные размеры для жилых домов – не выше 20 метров и не больше трех этажей.
После подачи уведомления о планируемом строительстве, реконструкции жилого дома, садового дома не стоит сразу начинать строительство, нужно дождаться уведомления от уполномоченного органа местной администрации о соответствии либо несоответствии объекта ИЖС, садового дома установленным параметрам и допустимости (недопустимости) его размещения на земельном участке, виду разрешенного использования земельного участка.
Уполномоченный орган в течении 7 рабочих дней со дня получения уведомления о планируемом строительстве, реконструкции проводит проверку на соответствие будущей постройки всем нормам законодательства и направляет застройщику уведомление о соответствии или о несоответствии планируемого строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта на земельном участке. После этого у застройщика появляется законное право приступать к строительству. Уведомление действует в течение 10 лет.
Если застройщик никакого ответного письма и уведомления от уполномоченных органов в установленный для этого срок не получил, то размещение объекта на земельном участке считается согласованным (согласно указанным им параметрам).
После окончания строительства (в срок не позднее 1 месяца) застройщик должен снова подать в уполномоченный орган уведомление – об окончании строительства и приложить к нему технический план, подготовленный кадастровым инженером. Если земельный участок принадлежит двум и более лицам, к уведомлению об окончании строительства необходимо также приложить заключенное между правообладателями земельного участка соглашение об определении их долей в праве общей долевой собственности на построенный жилой дом, садовый дом.
Технический план на жилой дом должен быть подготовлен на основании: декларации, уведомления о планируемом строительстве или реконструкции жилого дома, уведомления о соответствии жилого дома установленным требованиям (при наличии такого уведомления). Декларация и уведомления в обязательном порядке прилагаются к техническому плану и являются его неотъемлемой частью.
Уполномоченный орган по результатам проведённых проверок, в том числе путем осмотра созданного объекта ИЖС, садового дома, в течение 7 рабочих дней направляет застройщику уведомление о соответствии построенного объекта требованиям законодательства о градостроительной деятельности либо о несоответствии таким требованиям. Формы уведомлений, направляемых застройщиком в уполномоченный орган, утверждены приказом Минстроя России от 19.09.2018 № 591/пр.
Если созданный жилой дом или садовый дом не отвечает требованиям законодательства о градостроительной деятельности, копия соответствующего уведомления направляется в орган регистрации прав, а в случаях, установленных статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в орган власти, уполномоченный на осуществление государственного строительного надзора, государственного земельного надзора, в орган местного самоуправления, осуществляющий муниципальный земельный контроль.
Если основания для выдачи уведомления о несоответствии таким требованиям отсутствуют (созданный объект отвечает установленным требованиям), уполномоченный орган обязан направить в орган регистрации прав заявление о постановке данного объекта на государственный кадастровый учет и государственной регистрации прав на него, к которому должен приложить уведомление об окончании строительства индивидуального жилого дома, садового дома, технический план и соглашение об определении долей в праве общей долевой собственности на созданный объект (при наличии последнего).
Если указанная обязанность органом не исполнена, застройщик вправе сам представить указанное заявление в орган регистрации прав. При этом необходимые документы (уведомление об окончании строительства, технический план, соглашение) будут запрошены органом регистрации прав в уполномоченном органе местного самоуправления самостоятельно.
Законом предусмотрены переходные положения. До 1 марта 2019 года в отношении жилых строений и жилых домов, созданных на садовых и дачных земельных участках, допускалось осуществление кадастрового учета и государственной регистрации прав без направления уведомлений о планируемом строительстве и уведомлении об окончании строительства.
Стоит учесть, что вышеизложенный уведомительный порядок является обязательным. Если уведомление об окончании строительства не было подано, регистрирующий орган вправе приостановить государственную регистрацию права на этот объект недвижимости. В свою очередь, неустранение причины, препятствующей осуществлению государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав, повлечет за собой отказ в предоставлении заявленной госуслуги в соответствии со статьей 27 Федерального Закона «О государственной регистрации недвижимости». Таким образом, собственник, построивший на своем участке жилой или садовый дом, не сможет зарегистрировать на него право собственности, данный объект недвижимости будет отсутствовать в сведениях Единого государственного реестра недвижимости, что означает невозможность распоряжаться им и совершать с ним какие-либо сделки в дальнейшем.
Если застройщик не планирует оформлять дом в собственность и не желает подготовить уведомления, ему стоит учесть, что органы местного управления наделены полномочиями о сносе самовольной постройки и приведении территорий в соответствие с градостроительными нормами.
Кроме того, орган местного самоуправления поселения, городского округа – по месту нахождения самовольной постройки, орган местного самоуправления муниципального района (в случае если самовольная постройка расположена на межселенной территории) в течении 20 рабочих дней со дня получения от исполнительных органов государственной власти, уполномоченных на осуществление государственного строительного надзора, государственного земельного надзора, от органов местного самоуправления, осуществляющих муниципальный земельный контроль, уведомления о выявлении самовольной постройке и документов, подтверждающих наличие признаков самовольной постройки, предусмотренных статьёй 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязан принять одно из следующих решений:
— о сносе самовольной постройки либо о сносе самовольной постройки или её приведении в соответствие с установленными требованиями;
— обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки или её приведении в соответствие с установленными требованиями.
Вместе с тем, застройщик вправе обжаловать судебное решение. Также застройщик может в судебном порядке добиться установления права собственности на построенный объект, если изначально он не подавал уведомления, но построил все по нормам, предусмотренным действующим законодательством, и имеет земельный участок в собственности.
Важно подчеркнуть, что целью введения закона является упорядочение индивидуального жилищного строительства. Законом определены максимальные параметры жилого дома, позволяющие предотвратить проблему возведения многоквартирных домов под видом объектов индивидуального жилищного строительства. Установлен порядок согласования строительства возводимого дома. В целях контроля за соблюдением параметров строительства предусмотрена возможность проведения проверок в случае поступления информации о нарушениях предельных параметров разрешенного строительства. Иными словами,Федеральный закон № 340-ФЗ обеспечили возможность в очень короткие сроки определить и не допустить строительство при явных и грубых нарушениях законодательства.
Как получить разрешение на строительство индивидуального жилого дома, какие документы для этого нужны?
Без согласования с государственными органами строительство частного жилого дома расценивается как самовольная постройка.
Процедура получения разрешения на строительство дома по ФЗ N 340, вступившим в силу 03.08.2018 г., упрощенная, установлен декларативный (уведомительный) порядок, пакет документов сокращен.
Для ИЖС новые правила обязательные с 04.08.2019 г., для СНТ и ЛПХ – с 01.03.2019 г. А для тех, кто получил разрешение по старым нормам (до 04.08.2018 г.) новое уведомление для одобрения строительства подавать не надо.
На каких землях можно строить?
Для возведения жилья предназначены только земли населенных пунктов и в некоторых ситуациях сельскохозяйственного назначения (но категорически запрет касается с/х угодий):
На перечисленных двух категориях допускается возведение жилых домов. Нельзя строить на землях особо охраняемых, промышленного и с иными целевыми статусами, водного и лесного фондов, за исключением случаев изменения режима на условно-разрешенный.
Строительство индивидуального жилья разрешено только на участках:
Особенности статуса и виды участков
Надо отметить, что термин «дачные участки» упразднен (вместе с ДНП). Теперь это земли:
Теперь по законодательству нет официальных терминов «дачи», «дачные дома», «дачные хозяйства», а есть – объект ИЖС (жилой дом) и садовые дома. Для последних раньше не требовалось ничего подавать, а теперь необходимо уведомление, но можно воспользоваться отсрочкой до 1 марта 2021, ввиду дачной амнистии.
Закон дал четкое определение ИЖС – 3 этажа, 20 м в высоту, невозможность разделения на самостоятельные объекты недвижимости (квартиры, блоки).
Если участок в составе товарищества садового некоммерческого (все бывшие формы упразднены, есть только СНТ) строить жилье можно, а если огородного (ОНТ) – нельзя. По садовым товариществам есть нюанс: если этот статус временный, предусматривающий возможность распространения городской застройки на него, то возведение жилья может быть ограничено.
В свою очередь ЗНП, ЗСХ зонированы, и надо узнавать, в каком районе что можно строить – информация содержится в классификаторе видов разрешенного использования (ВРИ), уточняющих обременения и ограничения. Например, район может быть предназначен только для с/х животноводства, где жилая застройка не допускается.
Согласно ВРИ, на ЗНП есть участки для следующего:
Подавать уведомление на согласование стройки нужно только для ИЖС и садовых домов – для гаражей, бань, сараев, хозяйственных объектов и подобного этого не требуется.
ВРИ для ЗСХ (земли должны быть связаны с сельскохозяйственной деятельностью):
Участок может иметь несколько ВРИ, например, относиться одновременно к ЛПХ и к ИЖС.
Надо ли для ИЖС?
Согласно изменениям в ГрК РФ, внесенным ФЗ N 340, принятым 03 и вступившим в силу 04 августа 2018 г., старый разрешительный порядок для ИЖС заменен упрощенным (декларативным или уведомительным).
Разрешение потребуется, но теперь оно имеет иную форму, несколько отличающуюся организационно-правовую природу, и называется «уведомлением о соответствии и допустимости стройки». Согласовывать строительство надо, но теперь сделать это намного проще, процедура больше стала напоминать одобрение.
Теперь с 04.03.2018 г. для ИЖС, а с 01.03.2019 г. – для ЛПХ, СНТ надо обязательно согласовывать возведение индивидуальных частных жилых объектов посредством уведомлений. Известить администрацию нужно дважды: перед началом работ, чтобы получить одобрение и после его окончания – для принятия в эксплуатацию и регистрации собственности.
Уведомительная процедура введена для объектов площадью до 500 м² для ИЖС, ЛПХ в рамках поселений, для садовых домиков. Если площадь более 500 м² – надо готовить проект и делать его экспертизу, применяются правила разрешительного порядка.
До 1 марта 2021 г. законом N 267 от 02.08.2019 г. снова продлена так называемая «дачная амнистия». Если объект (жилой или садовый дом) возведен без разрешения, его можно ставить на учет в кадастре и регистрировать лишь на основании технического плана и бумаг о принадлежности земли.
Хотя в данном случае уведомления о начале стройки, задекларированные как обязательные для регистрации права собственности, не потребуются. Если же строительство начато без разрешения до 04.08.2018 г., можно подавать уведомление о его начале до 1 марта 2021 г.
Как сделать уведомление?
По новым нормам (ст. 51.1 ГрК РФ) в местные администрации, органы исполнительные и самоуправления надо предоставлять уведомления о начале и конце стройки.
Способы подачи:
Орган власти на протяжении 7 дней после получения документов должен их рассмотреть.
Уведомление о начале стройки подается после подготовки проекта и до старта работ, которые можно начинать только после получения ответного извещения от администрации об успешном согласовании.
Случаи, когда подают уведомления:
Застройщик уведомляет о следующем:
Содержание уведомления (ст. 51. 1 ГрК РФ):
Форма уведомлений о строительстве закрепляется федеральными органами власти. Бланк есть в приложении N 5 приказа 591/пр Минстроя РФ от 19.09.2018 г. Процедура бесплатная, никаких пошлин и дополнительных платежей нет.
Как подготовить?
Бланк для уведомления для ИЖС имеет четыре раздела. Порядок оформления:
Пакет бумаг должен содержать (копии):
Если стройка на землях исторических поселений, то потребуется подать описание внешнего вида здания.
Что собой представляет уведомление о допустимости возведения частного дома?
Согласно новому декларативному порядку, старое разрешение на ИЖС заменено уведомлениями, выдающимися администрацией.
При успешном согласовании – «о соответствии объектов установленным параметрам и о допустимости размещения», при отказе – «о несоответствии и недопустимости».
Если до введения изменений пройдена процедура согласования по старым нормам, то она в силе – не надо снова подавать документы, а также не потребуется получение одобрения от администрации для ввода в эксплуатацию строения.
Экземпляры ответного извещения госорганом одновременно направляются в структуры строительного и земельного надзора (п. 12 ст. 51.1 ГрК РФ).
Положительное ответное уведомление и означает, что стройка разрешена. Всего есть такие варианты (перечислены в приказе Минстроя N 591/пр):
Уведомление об успешном согласовании дает право строить в рамках заявленных характеристик объекта на протяжении 10 лет (п. 13 ст. 51.1 ГрК РФ). Если ответа (позитивного или негативного) на протяжении 7 дней (плюс время на почтовую пересылку, если выбран такой способ информирования) нет, то считается, что разрешение получено.
Где взять, кто выдает?
Уведомления для ИЖС и садовых домов выдают местные исполнительные органы: таковыми являются администрации, их подразделения, например, Комитет по архитектуре и градостроительству, в Москве – Комитет стройнадзора. Это те же органы, что выдавали разрешения по старым правилам.
Обращаться нужно в те органы, которым подведомственная территория участка. Если надел в сельской местности, то место, где брать разрешение для строительства частного дома, это администрация района.
Если ЗУ на землях с особым режимом, то потребуется согласование с органами, ведающими госимуществом в данной сфере, например, если в границах аэродромов, то вопрос надо согласовать с Агентством воздушного транспорта и с подобными структурами.
Кто должен обращаться?
Обращаться за согласованием строительства должен застройщик, под которым подразумевается только правообладатель (собственник, реже арендатор) участка (физическое или юридическое лицо) или его представитель с должным образом оформленной доверенностью.
Подрядчики, исполнители работ и другие лица не вправе согласовывать строительство с госорганами, поскольку они не имеют никакого отношения к собственности.
Какие документы необходимы для получения?
Для процедуры согласования потребуются бумаги:
Не потребуется подавать ГПЗУ и выписку из ПЗЗ, но если они есть, то их можно добавить, эти бумаги заказывают бесплатно у архитектора района.
Пошаговый порядок действий для согласования строительства
Процедура согласования строительства частного дома поэтапно:
Согласование успешно пройдено, если есть письменный ответ о соответствии параметров объекта и допустимости его размещения.
Сколько стоит оформить?
Процедура получения уведомления о соответствии и допустимости строительства оформляется бесплатно – пени, пошлин, других платежей нет. Бланки есть в свободном доступе в сети, на портале Госуслуг, а также на сайтах органов власти.
Все согласование, начиная от момента подачи документов, не превысит 7 дней плюс время на почтовое отправление, если выбран этот способ информирования.
Для процедуры заполнения уведомлений не требуются особые знания, но ее можно еще больше упростить, воспользовавшись услугами юридических и специализированных фирм, средние цены которых от 10 000 до 20 000 тыс.
Какое время действует?
По выданному уведомлению можно начинать строительство на протяжении 10 лет с момента его выдачи. Но только по тем параметрам, которые были заявленные и согласованы.
Изменять технические характеристики и иные параметры сооружения, указанные и зафиксированные в первоначальной заявке, можно только подав дополнительное уведомление об этом и получив положительный ответ.
Срок можно продлить, если сообщить госоргану не меньше чем за 60 суток до его истечения о намерении начать работы, причем нарушение этого отрезка времени не является достаточной причиной для отказа, все зависит от важности причин, создавших ситуацию.
Когда возможен отказ в выдаче одобрения?
Причины отказа в санкционировании стройки или реконструкции индивидуального частного жилья:
Действует правило: если ответ не получен по истечению 7 дней (плюс время на пересылку), то заявка считается согласованной, начинать строительство можно.
Но если обнаружатся обстоятельства, которые бы послужили причиной для отказа, то у госоргана возникнут проблемы, вплоть до вопросов по сносу объекта и компенсации владельцу за счет государства. Так как учреждения часто не успевают за 7 дней осуществить проверку, то отказывают соискателям по надуманным причинам.
В уведомлении об отказе подробно указываются причины, заявитель может снова подать документы в любое время после устранения недостатков.
Когда может перестать действовать?
Случаи, когда согласование строительства досрочно утрачивает свою силу редкие, но возможные, в частности:
Отличия для нестандартных случаев
Реконструкция, капитальный ремонт или возведение нового жилья на месте ветхого или уничтоженного – такие ситуации надо различать. Действия в перечисленных случаях имеют свои особенности.
Восстановление разрушенного дома после пожара
Есть оговорки. Если при восстановлении будут изменены параметры здания, то разрешение (уведомление) все-таки потребуется на новую стройку или реконструкцию.
Так как госорганы могут расценить действия именно так, возникнут проблемные вопросы по регистрации, внесению поправок в документы. Владельцу придется обращаться в суд, чтобы тот признал, что это было именно восстановление.
Если же действия на месте сгоревшего сооружения изначально позиционируются как создание нового жилья или реконструкция, то извещать администрацию потребуется однозначно. В первом случае перед этим надо упразднить собственность на старую, уже не существующую постройку, обратившись в Росреестр. Далее – стандартная уведомительная процедура (ст. 51.1 ГрК РФ).
Возведение строения на месте старого ветхого дома
С ветхими домами ситуация аналогична описанной выше: если строится новый дом, проводится реконструкция, то разрешение потребуется. Если же осуществляется капитальный ремонт, укрепление стен, фундамента без изменений параметров, то санкционирование таких действий не потребуется, но надо учесть, что если будет перепланировка, то она согласовывается по отдельной процедуре.
Когда требуется именно разрешение, а не уведомление?
В Градостроительном Кодексе (п. 39 ст. 1) под объектом ИЖС подразумевается жилье:
К постройкам, превышающим параметры п. 39 ст.1 ГрК, нарушающим указанные характеристики, а также которые больше 500 м² применяется не декларативная упрощенная процедура, а разрешительный (прежний) порядок.
Два варианта процедуры сосуществуют в законодательстве и применяются в зависимости от параметров строящегося жилья.
Важно правильно учитывать понятие этажей (надземных, подземных и пр.). Разъяснение дано в письмах Минэкономразвития РФ N Д23и-2472 (23.08.2013), Роснедвижимости N АМ/1567 (27.08.2008).
Что собой представляет?
Разрешение (не уведомление) на строительство – это документ подтверждающий:
Кем и где выдается, в какие сроки?
Разрешительный порядок согласования стройки (ст. 51 ГрК) осуществляется теми же органами, что и при уведомительной процедуре – органами самоуправления в лице местных администраций (их архитектурными отделами).
Обращаться надо по месту нахождения участка, а если земли режимные, охраняемые – в федеральный орган, которому они подведомственные.
Администрация должна рассмотреть заявление и документы в 30-дневной срок со дня их получения, причем в 3-дневнй период чиновники должны проверить, есть ли все бумаги.
Кто получает, сколько оно действует?
Разрешение действует 10 лет (п. 19 ст. 51 ГрК) со дня его выдачи. Обращаться может только застройщик (его представитель) – в данном случае это лицо, владеющее участком или арендующее его для возведения объекта, на который у него возникнут права.
Причины для недействительности такие же, как и для уведомлений (указаны выше в этой статье).
Отличия разрешительного порядка от декларативного:
Разрешительный порядок – эта та же, когда-то привычная процедура, которая действовала во всех случаях до введения уведомлений.
Алгоритм действий для разрешительного порядка на стройку
Алгоритм действий для разрешительного порядка на стройку жилого дома, не подпадающего под параметры объекта ИЖС по п. 39 ст. 1 ГрК РФ (дальше все ссылки на этот акт):
Регистрация и оформление построенного объекта
После возведения жилья потребуется его ввод в эксплуатацию, надо взять в госоргане уведомление о соответствии градостроительным нормам.
Актуальный алгоритм действий по ФЗ N 340:
Застройщик должен подать извещение о завершении стройки не раньше, чем через месяц после возведения дома (п. 16 ст. 55 ГрК РФ). К обращению прилагают бумаги, идентифицирующие владельца, техплан, соглашение, определяющее доли совладельцев, если таковые есть.
Причины отказа в одобрении ввода строения в эксплуатацию (в п. 6 ст. 55 ГрК РФ):
Примерная ситуация отказа: заявлено двухэтажное строение, 15х15 м, а построено с двумя надземными и одним подземным этажом, или трехэтажное с мансардой, или 20х20 м, или на огородном участке в нарушение ВРИ.
Уведомление действительно 10 лет и если за это время в администрацию не будет сообщено о завершении стройки или будет сообщено после указанного срока, то считается, что извещение об окончании работ не направлено.
Есть ситуации, когда дом строится по полученному разрешению по старому порядку, когда разрешение получено и работы начаты до вступления в силу ФЗ N 340 (04.08.2018). Тогда одобрение от администрации на ввод объекта в эксплуатацию не понадобится (п. 4 ст. 16 ФЗ N 340). Но уведомить этот орган об окончании стройки потребуется по новым нормам согласно п. 4 ст.16 ФЗ N 340.
До 01.03.2019 г. действовал старый кадастровый порядок, поэтому до этой даты по стройке по старым разрешениям для закрепления прав собственности осуществлялась по предыдущим правилам, обращался в Росреестр сам владелец. На данное время этого делать не нужно, процедура осуществляется без участия соискателя администрацией.
Заключение
Кратко итоги по изменениям, введенными ФЗ N 340 для порядка разрешения и по связанным вопросам в ИЖС, а также по важным аспектам ГрК РФ в данной теме: