существенными условия договора аренды здания и сооружения является
Договор аренды здания
Под договором аренды здания следует понимать соглашение между контрагентами, по которому Арендодатель передает право пользования объектом недвижимости Арендатору за оговоренную плату.
Сущность данного соглашения заключается в том, что Арендатор в коммерческих или иных целях приобретает право пользования объектом недвижимости, дабы не осуществлять его покупку целиком. Стороны по такому виду сделки являются взаимно обязанными. Обычно, здания арендуют с целью использования его для осуществления какой-либо предпринимательской деятельности.
Такой договор считается заключенным, только если он оформлен в письменной форме.
Ниже мы рассмотрим, как правильно составить такой документ, и на какие нюансы стоит обратить внимание.
Преамбула договора
Договор аренды здания
Павлов Вячеслав Виссарионович, 15.03.2001 года рождения, паспорт: серия ХХХХ номер ХХХХХХ, выданный отделом УФМС России по Курганской области в городе Кургане 15.03.2019 года, именуемый в дальнейшем Арендодатель
И
Карпов Кирилл Петрович, 20.02.2002 года рождения, паспорт: серия ХХХХ номер ХХХХХХ, выданный отделом УФМС России по Курганской области в городе Кургане 20.02.2020 года, именуемый в дальнейшем Арендатор
заключили настоящий договор о нижеследующем:
В преамбулу документа традиционно входят:
Существенными условиями такого вида сделки являются:
Предмет
Информация о предмете такого договора прописывается в начальном пункте документа. Предметом в таком случае выступает непосредственно само здание. Выглядит это следующим образом:
Важным моментом является право пользования земельным участком, на котором расположено такое сооружение. Такой участок может принадлежать по праву собственности Арендодателю или же иному лицу. В случае если этот участок принадлежит не Контрагенту, важно соблюсти правила пользования участком, которые не причиняют неудобств его Владельцу.
Если же право собственности на земельный участок принадлежит Контрагенту, то в договоре прописываются условия о пользовании таким участком.
Цена договора
Размер арендной платы также является существенным условием при заключении сделки и фиксируется в пунктах настоящего документа. Сумма платежа может зависеть от количества квадратных метров в здании, либо оговариваться Сторонами самостоятельно.
При этом указывается порядок расчетов арендных платежей. Оплата может производиться как частично, так и разовым платежом в полном объеме.
Составляется данный пункт следующим образом:
Арендная плата за пользование арендуемым зданием составляет 55 000 (Пятьдесят пять) тысяч рублей 00 копеек и осуществляется 10 числа каждого месяца в период действия настоящего договора.
Оплата осуществляется путем безналичного расчета переводом денежной суммы на карту Арендодателя.
Фиксированная сумма является неизменной в течение срока действия соглашения.
Расходы, связанные со страхованием здания включены в сумму арендной платы.
Обязанности сторон
Раздел об обязанностях сторон является неотъемлемой частью такого документа и фиксируется в его пунктах. Выглядит это следующим образом:
Арендодатель обязуется:
Передать право пользования Зданием Арендатору на срок, установленный настоящим соглашением.
Не препятствовать Арендатору в осуществлении его деятельности при правомерном пользовании арендуемым зданием.
Производить устранение последствий от неблагоприятных ситуаций (аварии, повреждения, стихийные бедствия и т.д.), произошедших не по вине Арендатора.
Осуществлять капитальный ремонт за счет своих денежных средств.
Исполнять свои обязательства в строгом соответствии с настоящим соглашением.
Арендатор обязуется:
В соответствии с условиями соглашения производить арендную плату за пользование зданием в сроки, предусмотренные соглашением.
Содержать здание в исправном состоянии.
Не проводить каких-либо работ, связанных с изменением конструкции здания без согласия Арендодателя.
После окончания действия договора возвратить здание в том состоянии, в котором оно находилось на момент подписания документа (с учетом естественного износа).
Исполнять свои обязательства в строгом соответствии с настоящим соглашением.
Ответственность сторон
В этом разделе обговариваются ситуации, при наступлении которых Стороны несут материальную ответственность. В данный пункт по взаимному согласию Контрагентов можно включить множество обстоятельств. Мы же остановимся на тех, которые являются основными:
Стороны несут материальную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему договору.
Арендодатель несет ответственность за недостатки сданного им объекта, которые мешают нормальному пользованию им.
В случае если такие недостатки оговаривались сторонами при заключении сделки, Арендодатель ответственности не несет.
Арендатор несет ответственность за причинение ущерба объекту, сданному ему в пользование по договору аренды.
В случае просрочки исполнения обязательств по выплате арендной платы, за каждый просроченный день начисляется пени в размере 20% от суммы задолженности.
В заключительных положениях такого документа указываются разделы о порядке расторжения, продления договора, порядке разрешения споров и форс-мажорных ситуациях.
В конце договора ставятся подписи сторон, и сделка считается заключенной.
Регистрация
Такой вид сделки нуждается в государственной регистрации, если договор заключен на срок от 12 месяцев. При таком сроке арендного соглашения в случае отсутствия регистрации, договор теряет юридическую силу.
Форма договора
Договор аренды здания составляется и заключается в простой письменной форме. При желании Сторон, сделка может оформляться путем заключения нотариального договора.
Энциклопедия решений. Договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, машино-мест
Договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, машино-мест
См. Конструктор правовых документов (онлайн-сервис)
Отношения по аренде зданий и сооружений регулируются правилами параграфа 4 «Аренда зданий и сооружений» главы 34 ГК РФ, а также общими положениями об аренде той же главы, если иное не установлено нормами о договорах аренды зданий и сооружений (ст. 625 ГК РФ).
Предметом договора аренды здания или сооружения является соответственно здание или сооружение, передаваемое арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование (п. 1 ст. 650 ГК РФ).
В гражданском законодательстве здание и сооружение относятся к недвижимому имуществу (п. 1 ст. 130 ГК РФ), что предопределяет ряд особенностей правового регулирования отношений, связанных с их использованием, в частности, необходимость государственной регистрации аренды путем регистрации договора аренды, заключенного на срок год и более (ст. 8.1, п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 651 ГК РФ, ч. 6 ст. 1, ч. 1 ст. 51 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Понятие здания и сооружения в ГК РФ отсутствует, поэтому при решении вопроса о том, относится ли имущество к этим категориям объектов следует руководствоваться иными нормативными правовыми актами. Например, понятия здания и сооружения содержатся соответственно в п. 6 и п. 23 ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Следует иметь в виду, что здание и сооружение как виды недвижимого имущества характеризуются таким признаком как прочная связь с землей и невозможность перемещения этих объектов без несоразмерного ущерба их назначению (п. 1 ст. 130 ГК РФ). В спорных ситуациях возможность признать тот или иной объект сооружением определяется в зависимости от его технических характеристик (постановление Пятнадцатого ААС от 27.04.2009 N 15АП-1986/2009).
В гражданском обороте могут участвовать как жилые, так и нежилые помещения. Однако предметом договора аренды могут быть только нежилые помещения, а также жилые помещения, предоставленные во владение и (или) пользование юридическим лицам, которые вправе использовать такие помещения только для проживания граждан. Гражданам жилые помещения предоставляются по договору найма, отношения по которому регулируются правилами главы 35 ГК РФ (ст. 671 ГК РФ).
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Следует учитывать, что по смыслу этой статьи на момент заключения договора аренды арендодатель может еще не быть собственником вещи. Однако он по общему правилу должен обладать правом собственности на вещь на момент фактической передачи ее арендатору.
Кроме того, судебная практика придерживается правовой позиции, согласно которой договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям ст. 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию (п. 10 Постановления N 73).
Любой гражданско-правовой договор считается заключенным, если стороны согласовали его существенные условия. Во всех случаях существенным является условие о предмете договора. Кроме того, к существенным относятся условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Для того, чтобы условие о предмете договора аренды считалось согласованным, в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Следовательно, договор аренды здания, сооружения, помещения, машино-места должен содержать индивидуальные характеристики соответствующего объекта аренды. Они могут быть определены, в частности, на основании сведений об объекте недвижимости, содержащихся в ЕГРН и отражаемых в выписке из этого реестра, с указанием размера арендуемой площади здания или сооружения, с выделением помещений, машино-мест, передаваемых в аренду, на поэтажном плане или указанием номеров этих помещений, машино-мест, а также их месторасположения, площади и т.д. (ч. 4 ст. 8, ч. 1 ст. 62 Закона N 218-ФЗ, приложение N 1 к приказу Минэкономразвития России от 25.12.2015 N 975, приложение N 1 к приказу Минэкономразвития России от 20.06.2016 N 378, п. 10 Обзора судебной практики Второго ААС по разрешению споров, связанных с арендой недвижимого имущества от 24.06.2008).
В спорной ситуации определить, согласован ли сторонами предмет договора аренды здания (помещения, машино-места) или сооружения, возможно также по самому факту принятия арендатором определенного объекта и использования его. Это соответствует общему для всех видов гражданско-правовых договоров правилу, согласно которому сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (п. 3 ст. 432 ГК РФ в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ, вступившего в силу с 01.06.2015). Таким образом, стороны не вправе требовать признания незаключенным договора аренды, в котором отсутствуют индивидуальные характеристики предмета договора, но во исполнение которого арендодатель фактически передал определенное имущество, а арендатор принял его, фактически использовал и оплачивал такое пользование (п. 15 Постановления N 73, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 06.12.2012 N Ф04-5388/12).
Внимание
Нормы гражданского законодательства допускают заключение такого договора аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть (п. 9 Постановления N 73), например, часть площади помещения. При этом в договоре часть помещения должна быть индивидуализирована должным образом (п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными»).
Существенным условием договора аренды здания или сооружения кроме того является размер арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ).
Договор аренды зданий, сооружений
Государственная регистрация договора аренды здания (сооружения) – обязательная процедура в тех случаях, когда срок действия договора составляет 1 год и более. Более того, сделка считается заключенной лишь с того момента, как произошла регистрация. В противном случае, незарегистрированный договор не имеет юридической силы со всеми вытекающими отсюда последствиями.
Что же такое договор аренды зданий, сооружений:
Форма и государственная регистрация договора:
Договор аренды зданий, сооружений должен обязательно заключаться в письменной форме, путем составления одного документа, подписанного арендатором и арендодателем. Если такое требование не соблюдается, то данный договор считается недействительным, согласно ст.651 ГК РФ.
Объект аренды:
Итак, по договору аренды недвижимости объектом аренды являются сами здания и сооружения (ст. 607 ГК РФ). Особое внимание следует обратить на правовой статус земельных участков при аренде находящихся на них зданий или сооружений. Как установлено в ст. 652 ГК РФ одновременно с передачей прав владения и пользования на эти объекты передаются права на ту часть земельного участка, которая занята указанной недвижимостью и необходима для ее использования. Неоднозначным является вопрос о том, можно ли рассматриваемый договор применять при аренде частей зданий и сооружений, т.е. отдельных нежилых помещений.
Объем правомочий арендатора зависит от объема правомочий арендодателя на земельный участок, на котором находится объект аренды. Если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору по общему правилу предоставляется право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для использования в соответствии с его назначением.
Если же арендодатель не является собственником, то объем правомочий арендатора в отношении земельного участка определяется только на основе анализа объема правомочий арендодателя. Более того, в Гражданском кодексе РФ четко установлено, что аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка. Обратим внимание, что арендатору и арендодателю не нужно заключать дополнительное соглашение для описания права пользования земельным участком. Правоустанавливающим документом в данном случае будет сам договор аренды зданий и сооружений.
Цена договора:
Применительно к договору аренды зданий и сооружений еще одним существенным условием является его цена: данный договор должен предусматривать размер арендной платы (ст.654 ГК РФ).
Размер арендной платы в договоре аренды зданий и сооружений зависит от множества факторов: от характера предполагаемого использования здания или сооружения, его технических характеристик. Арендная плата может определяться в виде фиксированной суммы в месяц либо суммы за единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера. В последнем случае арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
Сохранение права пользования земельным участком арендатором здания, сооружения:
В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.
Как передается здание, сооружение:
Обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.
При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю (ст. 655 ГК РФ).
Стороны договора:
Существенные условия договора:
Существенными условиями договора аренды зданий или сооружений являются:
1)Предмет договора аренды зданий или сооружений. Значит, при заключении договора, его предмет необходимо конкретизировать: указать какое конкретное здание, либо помещение сдаётся в аренду, его местонахождение, общую площадь всех сдаваемых помещений и каждого из них в отдельности и иные данные технических характеристик помещения и его состояния.
2)Размер арендной платы договора аренды зданий или сооружений. Если размер арендной платы не указан в договоре, то его нельзя определить как размер арендной платы, уплачиваемый за аналогичные здания и сооружения (ст.654 ГК РФ). Таким образом, если данное условие или порядок его определения в договоре аренды зданий и сооружений не указан, такой договор считается ничтожным.
Дополнительные условия в договоре:
Дополнительным условием договора аренды зданий, сооружений является срок аренды. Договоры аренды зданий и сооружений могут заключаться на любой срок. Если срок в договоре аренды не определен, то такой договор будет считаться заключенным на неопределенный срок. Если в таком случае какая-либо из сторон захочет расторгнуть этот договор, то она может сделать это в любое время, так как договор не имеет определенного срока. При таком расторжении договора необходимо предупредить другую сторону за три месяца. Уведомить другую сторону о расторжении договора следует в письменном виде. Срок такого предупреждения о предстоящем прекращении договора аренды может быть изменен сторонами в самом договоре или же это может быть предусмотрено в законе.
Какие приложения и сопутствующие документы могут прилагаться к договору аренды зданий, сооружений:
Договор аренды зданий, сооружений может содержать следующие приложения:
Что нужно знать при заключении договора аренды зданий, сооружений:
При заключении договоров аренды зданий и сооружений, в том числе нежилых помещений в них, важно помнить, что такие договоры должны быть составлены в письменной форме и подписаны сторонами. Кроме того, если имущество передается в аренду на срок один год и более, договор аренды подлежит обязательной государственной регистрации в Регистрационной палате и считается заключенным с момента такой регистрации.
Получая имущество в аренду, арендатор одновременно принимает на себя определенные обязанности, а именно, своевременно уплачивать арендную плату в установленном договором размере, использовать имущество по его назначению, поддерживать его в исправном состоянии. При этом, заключая соответствующий договор, арендатор, приобретает также определенные права. В частности, помимо общеизвестного права пользования имуществом, это такие права как:
К примеру, очень часто арендодатели предусматривают в договоре аренды право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы при наличии определенных условий, а также право в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор аренды, в частности, в случае нарушения арендатором сроков оплаты по договору. Включение в договор таких условий не противоречит действующему законодательству, не смотря на то, что Гражданским кодексом РФ установлено общее правило, согласно которому по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут только судом в случаях, когда арендатор:
При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Требование о расторжении договора аренды не будет удовлетворено судом, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд. Если же договором не предусмотрено право арендодателя в одностороннем внесудебном порядке расторгать договор, он не может чинить препятствия арендатору в пользовании имуществом вплоть до вступления в силу решения суда о расторжении такого договора. Ограничение в пользовании имущества в таком случае не допускается и может привлечь арендодателя к административной или даже уголовной ответственности.
Если договором аренды предусмотрено право арендодателя в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор аренды, к примеру, в случае нарушения сроков оплаты, арендатору, при ограничении пользования имуществом, целесообразно обжаловать соответствующие действия арендодателя с одновременным предъявлением в суд заявления о применении обеспечительных мер о запрещении арендодателю совершать эти действия.
В любом случае очень важно внимательно отнестись к заключению договора аренды и определению его условий, просчитав все возможные ситуации, в том числе возникновение конфликта с арендодателем, что в дальнейшем позволит исключить совершение в отношении арендатора каких-либо неправомерных действий и обеспечить защиту прав и законных интересов.
Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения
1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Комментарий к ст. 651 ГК РФ
1. Законодатель установил особые требования к форме договора аренды здания и сооружения. В соответствии с п. 1 коммент. ст. независимо от срока действия и участников договор аренды здания и сооружения должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Таким образом, исключена возможность оформления договора путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной или иной связи, пусть даже и позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору, как это предусмотрено в общем правиле п. 1 ст. 609 ГК. В то же время ГК не требует нотариального удостоверения договора аренды здания и сооружения.
Несоблюдение правил об обязательной письменной форме договора аренды здания и сооружения путем составления одного документа, подписанного сторонами, влечет недействительность договора.
2. Пункт 2 коммент. ст. определяет условия государственной регистрации договора аренды здания или сооружения. Договор аренды здания и сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации. Отсюда для договоров, заключенных на срок менее одного года, достаточно соблюдения простой письменной формы. Эта норма является исключением из общего правила п. 2 ст. 609 ГК, согласно которому любой договор аренды недвижимого имущества независимо от срока, на который он заключен, подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация аренды здания и сооружения производится посредством государственной регистрации соответствующего договора аренды (п. 1 ст. 26 Закона о государственной регистрации) и имеет ряд особенностей, основанных на судебной практике.
Во-первых, не подлежат государственной регистрации договоры аренды здания и сооружения, заключенные менее чем на один год, даже если их действие распространено на предшествующие отношения сторон, превысившие один год (п. 8 письма ВАС N 59).
Во-вторых, при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации (п. 10 письма ВАС N 59).
В-третьих, договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации (п. 11 письма ВАС N 59).
В-четвертых, дополнительные соглашения к договору аренды здания и сооружения, в том числе об изменении размера арендной платы, указанного в договоре аренды, подлежащем регистрации, и о переводе долга также подлежат обязательной государственной регистрации, поскольку являются неотъемлемой частью договора аренды и изменяют содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды (пп. 9, 12 письма ВАС N 59).
В-пятых, срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК признан равным году (п. 3 письма ВАС N 66).
В-шестых, требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды здания и сооружения распространяются также на договор субаренды (п. 19 письма ВАС N 66).
3. Несоблюдение правил об обязательной государственной регистрации договора аренды здания и сооружения сроком не менее года влечет признание этого договора незаключенным. Это является частным случаем нормы п. 3 ст. 433 ГК о несоблюдении порядка государственной регистрации договоров, которая, в свою очередь, является исключением из общего правила ст. 165 ГК о признании в таких случаях сделок недействительными. Если одна из сторон договора аренды здания и сооружения уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании п. 3 ст. 165 ГК предъявить иск об обязании зарегистрировать договор. В этом случае договор будет зарегистрирован по решению суда.
Судебная практика по статье 651 ГК РФ
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 307, 309, 310, 450, 606, 607, 609, 614, 620, 651, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, установив, что спорное помещение передано предпринимателем по акту приема-передачи N 1 в удовлетворительном состоянии и принято обществом, которое ненадлежащим образом исполнило обязательства по внесению арендных платежей в период до возврата помещения, удовлетворили иск предпринимателя.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьей 3 Федерального закона от 07.12.2011 N 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении», пунктом 44 Основ ценообразования в сфере водоснабжения и водоотведения, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.05.2013 N 406, принимая во внимание положения статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу о том, что оспариваемое решение соответствует действующему законодательству.
В Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» указано, что, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации. Правила статьи 651 ГК РФ о моменте, с которого договор аренды недвижимости считается заключенным, означают, что договор аренды, существенные условия которого сторонами согласованы, но государственная регистрация не осуществлена, порождает не все последствия, на которые он направлен. Такой договор с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям влечет правовые последствия между ними. Сторона договора, не прошедшего государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность, игнорировать соглашение о размере арендной платы.
Административный истец, оспаривая установленный тариф в сфере холодного водоснабжения и водоотведения, не согласен с исключением органом регулирования из необходимой валовой выручки организации расходов понесенных обществом по арендной плате имущества водозабора в полном объеме, полагает, что административным ответчиком нарушены нормы пункта 44 Основ ценообразования и статей 651 и 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, проанализировав условия договора от 14.04.2008 N 1 и дополнительного соглашения к нему, руководствуясь статьями 309, 310, 606, 607, 609, 610, 614, 622, 650, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, приняв во внимание обстоятельства, установленные Арбитражным судом Республики Адыгея при рассмотрении спора N А01-184/2017, пришли к выводу о наличии оснований для взыскания с предпринимателя (арендатора) в пользу Общества (арендодателя) задолженности по арендной плате, поскольку факт использования предпринимателем в декабре 2016 года арендованного помещения по возобновленному на неопределенный срок договору от 14.04.2018 подтвержден представленными в материалы дела доказательствами.
Руководствуясь статьями 167, 433, 609, 651, 779, 781 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями Федерального закона от 26.03.2003 N 35-ФЗ «Об электроэнергетике», Правилами недискриминационного доступа к услугам по передаче электрической энергии и оказания этих услуг, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 27.12.2004 N 861, Основными положениями функционирования розничных рынков электрической энергии, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 04.05.2012 N 442, Правилами государственного регулирования (пересмотра, применения) цен (тарифов) в электроэнергетике, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 29.12.2011 N 1178, суды оценили представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ и пришли к выводу о необоснованности заявленных требований. Суды указали, что сетевая организация вправе претендовать на получение платы за услуги, оказанные посредством объектов электросетевого хозяйства, затраты на содержание и эксплуатацию которых учтены при утверждении тарифного решения. Поскольку в данном случае такие затраты не учтены при формировании тарифов, суды отказали истцу в удовлетворении его требований.
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 607, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», разъяснениями, изложенными в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» и пункте 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, исходили из того, что сторонами в договоре аренды установлены необходимые для идентификации арендуемого объекта параметры, в том числе графическое изображение границ арендуемой части нежилого здания, в связи с чем пришли к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований.
Суды трех инстанций, руководствуясь статьями 198, 200, 201 АПК РФ, статьями 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 25, Закона N 122-ФЗ, разъяснениями, изложенными в пунктах 10, 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», пришли к выводу о том, что у Управления Росреестра не было законных оснований для отказа в государственной регистрации права собственности города Москвы на спорные объекты недвижимости, признали оспариваемые отказы незаконными и обязали Управление Росреестра зарегистрировать право собственности города Москвы на указанные в заявлении Департамента объекты недвижимости.
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 198, 200, 201 АПК РФ, статьями 131, 606, 607, 650, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 8, 14, 26, 44, 51 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», разъяснениями, изложенными в пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в пункте 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, пришли к выводу о незаконности отказа управления в государственной регистрации договора от 17.02.2017 N 32А аренды части крыши здания, заключенного обществом (арендатором) с университетом (арендодателем) для размещения оборудования базовой станции, и обязали управление осуществить государственную регистрацию указанного договора.
Суды первой и апелляционной инстанций, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 160, 161, 162, 434, 651, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив, что Предприниматель без правовых оснований пользовался принадлежащим Обществу имуществом, от чего получил доход, пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска, с чем впоследствии согласился суд округа.
Принимая обжалуемое постановление, апелляционный суд, руководствуясь положениями статей 309, 434, 606, 607, 651, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, установив факт использования ответчиком помещения истца в период с 10.03.2015 по 31.12.2015, рассчитав размер неисполненного обязательства по внесению платы за пользование, удовлетворил иск частично.